Comment profiter des réductions fiscales du dispositif Pinel avant le clap de fin ?
Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?
Il s’agit de combiner deux passions françaises : l’immobilier et la défiscalisation.
Précisément le dispositif Pinel, consiste en l’acquisition d’un appartement neuf et en sa mise en location nue, avec la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt maximale de 63000€ sur 12 ans.
Quelles conditions remplir pour entrer dans le dispositif Pinel ?
Les personnes concernées par le dispositif Pinel ?
Les personnes physiques ou morales non soumises à l’IS, domiciliées fiscalement en France.
La détention du bien peut donc prendre différentes formes :
- Acquisition en direct
- Détention des parts d’une SCI à l’IR ayant à son actif un ou des biens éligibles
- Ou détention de parts de SCPI dites Pinel
Les conditions relatives à l’investissement
Sont visés, les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou en construction
- Acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 (date d’acquisition= date de signature de l’acte authentique)
- Détenus en pleine propriété (exclusion des hypothèses de démembrement)
- Depuis le 1 er janvier 2021, situés dans un immeuble collectif d’habitation
- Situés sur certains secteurs géographiques dit tendus (communes se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements), en l’occurrence les zones A, A bis, et B1 depuis le 1er janvier 2018 ;
Répondant à un certain niveau de performance énergétique : notamment RT 2012 ou RE 2020 (pour les permis de construire déposés depuis le 1 er janvier 2022).
Les conditions relatives à la mise en location
- Le propriétaire s’engage à de la location nue et non meublée
- Le logement doit devenir l’habitation principale du locataire
- La mise en location doit intervenir dans les 12 mois qui suivent la date d’acquisition ou la date d’achèvement du bien
- Un engagement de location est souscrit : Pendant au moins 6 ans ou 9 ans au choix, avec possibilité de le renouveler une (si option initiale de 9 ans) ou deux fois (si option initiale de 9 ans) pour une durée de 3 ans. Donc, l’engagement de location dure au maximum de 12 ans
- Un plafond de loyer s’applique : selon la zone (A, Abis ou B1), il faut respecter un plafond de loyer mensuel hors charges, par m2 (dénommé l’indice au m2)
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2023, les plafonds de loyer mensuel sont fixés à :
| Zones |
A bis |
Reste de la Zone A | B1 | B2 et C |
| Plafonds | 18,25 € | 13,56 € | 10,93 € | 9,50 € |
Source : Bulletin officiel des finances publiques (Bofip)
L’indice est ensuite multiplié par un coefficient multiplicateur pour tenir compte des particularités du marché local de la location.
Dans le cas où la surface du logement est inférieure à 38m2, le coefficient sera de 1,2. Si la surface est supérieure à 38 m2, le coefficient se calcule selon cette formule (0,7+19/surface pondérée du logement)
Le résultat est ensuite multiplié par la surface pondérée du logement (surface habitable + surface des annexes /2)
Concernant ces annexes, la surface maximale prise en compte pour le calcul du loyer plafond ne pourra pas excéder 8 m2.
Formule de calcul du montant maximum du loyer :
Indice au m2 X coefficient multiplicateur X surface pondérée du logement
Le choix du locataire est encadré :
- Le locataire peut être un ascendant ou un descendant à condition de ne pas appartenir au même foyer fiscal que le propriétaire.
- De plus, le locataire choisi doit obéir à des conditions de ressources : selon la zone sur laquelle le bien est situé et selon la composition du foyer fiscal, son revenu fiscal de référence N-2 ne doit pas dépasser les plafonds règlementaires ci-dessous (pour les baux conclus ou renouvelés en 2023 en Métropole) :
| Zones | A bis | Reste de la Zone A | B1 | B2 et C |
| Personne seule | 41 855 € | 41 855 € | 34 115 € | 30 704 € |
| Couple | 62 555 € | 62 555 € | 45 558 € | 41 001 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 82 002 € | 75 194 € | 54 785 € | 49 307 € |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge | 97 904 € | 97 070 € | 66 139 € | 59 526 € |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge | 116 487 € | 106 627 € | 77 805 € | 70 025 € |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge | 131 078 € | 119 897 € | 87 685 € | 78 917 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | 14 603 € | 13 369 € | 9 782 € | 8 801 € |
Quelle est la réduction d'impôt pour le dispositif Pinel ?
La réduction d’impôt dépend :
- De la durée de l’engagement de location ;
- Du prix de revient du bien (prix d’achat+ frais de notaires+ charges liées à l’investissement) ;
- Du plafond d’investissement : 5500 €/m2 de surface habitable, dans la limite de 300 000€ par an et par foyer fiscal (pas plus de 2 biens par an).
-
Exemple : En 2023, Acquisition d’un logement neuf pour un prix de 300 000€, avec un prix de revient au m2 de 7500€, sachant que la surface du bien est de 40m2.
La base de la réduction d’impôt est de 5500€ X 40m2 soit 220 000€
Pour définir le taux de la réduction d’impôt applicable, plusieurs cas de figure doivent être envisagés selon l’année d’acquisition.
Taux de la réduction d’impôt selon la durée d’engagement de location et selon l’année d’acquisition :
Depuis 2014 ou Pinel Plus
2023
2024
6 ans
12%
10,5%
9%
9 ans
18%
15%
12%
12 ans
21%
17,5%
14%
Les taux de réduction d’impôt des investissements locatifs en Pinel sont réduits à compter de 2023. Mais il est possible de les maintenir en respectant les critères du dispositif Pinel +
Cas particulier du Pinel + (voir notre article dédié ici : Pinel+)
Le Pinel Plus c’est :
- La possibilité pour un investissement Pinel réalisé en 2023 et 2024,
- Et sous réserve pour le logement d’être situé dans certains quartiers ou de respecter des critères énergétiques et de qualité plus exigeants,
- De continuer à bénéficier des taux de réduction en vigueur avant 2023.
Suite de l’exemple précédent :
- Engagement de location de 9 ans, en Pinel classique.
- Taux de réduction de 15% soit un droit de réduire 33 000€ sur 9 ans,
- Ce qui équivaut à 3666€ par an.
Consultez notre article sur les particularités du dispositif Pinel Plus pour aller plus loin.
Comment mettre en œuvre la réduction d’impôt Pinel ?
- La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle postérieure
- Elle est imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année
- Puis sur l’impôt dû au titre des 5 ou 8 années suivantes selon que l’engagement initial de location est de 6 ou 9 ans
Formalités à effectuer :
- Remplir le formulaire 2044 EB la première année (à la fin des travaux de construction ou à la date d’achat du bien immobilier). On y Spécifie l’engagement de location initial (6 ans ou 9 ans)
- Remplir le formulaire 2044 : pour y déclarer les loyers et les charges déductibles
- Remplir le formulaire 2042 C : on y reporte le montant de la réduction d’impôt
Conclusion
Efficace lorsqu’il s’agit de réduire son imposition, recourir au dispositif Pinel nécessite d’être accompagné par un expert patrimonial pour :
- Choisir le bien immobilier adéquat en tenant compte de l’après bénéfice de la réduction d’impôt : revente ou mise en location
- Veiller à la rentabilité de l’opération dans son ensemble
- Procéder correctement aux différentes déclarations fiscales
- Nota Bene : le dispositif Pinel est soumis au plafonnement global des niches fiscales !!
Consultez notre page dédiée à la défiscalisation ou aux investissements immobiliers pour élargir votre approche.
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