La location meublée non professionnelle (LMNP) : Le moyen d’obtenir des revenus complémentaires faiblement fiscalisés !!!

Louer en meublé c’est recourir à une stratégie d’investissement qui vous permet de développer votre patrimoine et de générer des revenus complémentaires qui vont jouir d’un régime fiscal particulièrement avantageux.

Pour être qualifié de « meublé », le logement doit être doté d’un mobilier et d’équipements, qui vont permettre au locataire d’y entrer et d’y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

La liste des équipements dont le logement doit être garni pour bénéficier de cette qualification est exhaustivement fixée par décret (literie avec couette ou couverture, table, sièges, réfrigérateur, plaques de cuisson, luminaires etc.). Le non-respect de cette liste peut entraîner la requalification par le juge du bail en bail de logement vide.

Il peut s’agir d’un bien neuf ou ancien, loué sur la durée ou de manière saisonnière.

Le bien peut être situé en résidence gérée (résidence étudiante, résidence de tourisme, résidence séniors, résidences médicalisées etc.).

Il peut s’agit d’une chambre d’hôte, d’un gite rural ou d’un meublé de tourisme.

Quant à la qualification civile ou commerciale de l’activité de loueur en meublé, il existe deux points de vue. Juridiquement l’activité est civile, tandis que fiscalement elle est considérée comme étant commerciale.

La détention du bien, peut se faire selon différents modes, en direct ou par l’intermédiaire d’une société soumise à l’impôt sur le revenu (IR), notamment : la société en nom collectif (SNC), l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL), la SARL de famille.

La question se pose de savoir si une SCI peut détenir à son actif un bien meublé. En principe la réponse est négative, puisqu’une SCI a pour vocation l’exercice d’une activité civile et non commerciale. Par exception, une SCI peut se livrer à de la location meublée, elle sera alors automatiquement assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui peut être contraignant (tenue d’une comptabilité d’engagement, double imposition des bénéfices, régime des plus-values professionnelles en cas de cession).

Par tolérance, lorsque la location meublée n’a pas un caractère habituel et que les revenus perçus représentent moins de 10% du chiffre d’affaires de la SCI, l’activité de location meublée est considérée comme étant accessoire, et de fait la SCI peut être assujettie à l’IR et non à l’IS.

La Location meublée par comparaison avec la location nue est économiquement plus avantageuse : Un meublé se loue 20 à 30% plus cher qu’un logement nu à qualité et emplacement équivalents. Cela génère de fait, un rendement plus élevé, ce malgré le coût de l’ameublement.

Il faudra bien sûr anticiper les frais d’entretien supérieurs à la location nue sur le long terme (du fait du changement plus fréquent de locataires). Autre avantage, statistiquement, le risque d’impayés est plus faible car le meublé attire des personnes à même de supporter un loyer plus élevé et donc plus solvables. Ceci est à contrebalancer avec le fait qu’il faudra prendre en compte un turn-over locatif plus important qu’en location nue.

Nous verrons, par ailleurs, que la fiscalité de la location meublée est plus attrayante que la fiscalité de la location nue.

Dernière caractéristique à évoquer et pas des moindres, c’est le qualificatif « non professionnel ». La location meublée peut être exercée à titre professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP). Pour qu’on puisse parler de LMNP, il existe un plafond de recettes à ne pas dépasser. Ainsi, il ne faut pas que :

-les recettes annuelles de cette activité excèdent 23 000 € (pour l'ensemble des membres du foyer fiscal) ou que ;

-ces recettes excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, retraites, BIC, BNC, BA).

Le régime LMP s’appliquera lorsque ces deux conditions seront cumulativement réunies : recettes de la location meublée supérieures à 23000€ et supérieures aux autres revenus du foyer fiscal. Le Loueur en meublé professionnel va se distinguer du loueur en meublé non professionnel sur plan fiscal et social.

Voyons maintenant comment sont fiscalisés les revenus tirés d’une LMNP.

Les revenus LMNP jouissent d’un traitement fiscal particulièrement avantageux. Il s’agit de neutraliser l’imposition voire de la réduire au plus bas.

Cela est rendu possible du fait de l’imposition des loyers à l’IR, non pas en tant que revenus fonciers (location nue), mais en tant que Bénéfices industriels et commerciaux. Deux régimes sont alors possibles : le régime micro BIC ou le réel BIC.

Lorsque les loyers meublés sont inférieurs à 77 700€, le régime micro s’applique de plein droit.

La prise en compte des charges locatives se traduit par un abattement forfaitaire de 50% calculé sur la base des loyers (en régime micro foncier, l’abattement est de 30% des loyers)

Le revenu imposable représente donc 50% du montant des loyers.

Lorsque le logement est un meublé de tourisme classé ou une chambre d’hôte, l’abattement est renforcé, et s’élève à 71% (les loyers meublés doivent alors être inférieurs à 188 700€).

Le régime réel s’applique de plein droit lorsque les loyers meublés sont supérieurs à 77 700€ ou sur option pour ceux dont les recettes sont inférieures à ce seuil.

Sont déductibles : les charges engagées au cours de l’exercice, justifiables et supportées dans l’intérêt de l’activité (contrairement aux règles applicables aux revenus fonciers, elles ne font pas l’objet d’une liste indicative). En plus de ces charges, vient également en déduction l’amortissement du prix d’achat du bien (immeuble et meubles).

Revenu imposable = Loyers-charges réelles-amortissements

Comptablement, l’amortissement correspond à la prise en compte de la perte de valeur d’un bien du fait du temps et de l’usage, constatée chaque année.

Si les charges sont égales ou supérieures aux loyers, le résultat est nul ou déficitaire. Ce déficit va s’imputer sur les revenus LMNP des 10 années suivantes.

Les amortissements ne peuvent pas générer de déficit. Toutefois, ils ne sont pas perdus mais peuvent être reportés sans limitation de durée, tant que l’activité de LMNP est déficitaire.

Par comparaison, dans le cadre du régime des revenus fonciers, le déficit foncier s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700€, l’excédent étant reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

En cas de cession du bien, c’est le régime favorable des plus-values des particuliers qui s’applique (alignement avec le régime des revenus fonciers). Ce qui implique, un abattement pour durée de détention à compter de la 6ème année de détention avec une exonération totale après 22 ans pour l’IR et après 30 ans pour les prélèvements sociaux (PS).

La plus-value imposable est taxée au taux de 19% + 17,2% de PS.

Les revenus imposables perçus en LMNP sont soumis aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2%. La LMNP se démarque ainsi de la LMP pour laquelle les loueurs considérés comme des travailleurs non-salariés (TNS)relèvent du régime de la sécurité sociale des indépendants (SSI). En cela, les loueurs en LMP paient des cotisations sociales dont le taux global est de l’ordre de 40% des bénéfices réalisés (ou un forfait minimum de 1150 € en l’absence de bénéfice).

Par dérogation, la LMNP saisonnière ou de courte durée, tombe sous le coup du régime social LMP lorsque les revenus locatifs sont supérieurs à 23 000€ (il existe toutefois une possibilité de revenir au régime social LMNP)

Marine acquiert un appartement de 2 pièces dans l’ancien au prix de 160 000€ à Strasbourg (on considèrera qu’il est autofinancé et on ne tiendra volontairement pas compte des frais d’acquisition).

Marine a un taux marginal d’imposition de 30%. Les Prélèvements sociaux sont de 17,2%.

Elle souhaite arbitrer entre location nue et location meublée non professionnelle et sollicite son conseiller en gestion de patrimoine pour ce faire.

Le loyer nu annuel est évalué à 4800€. Le loyer meublé à 5800€ (+21%). Les charges courantes représentent 1000€/an (taxe foncière, charges de copropriété, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion, assurance loyer impayés).

Si location nue en régime micro foncier : abattement de 30% soit un revenu imposable de 4800 x 70% = 3360€. Sa fiscalité s’élèvera donc à 3360 x 47,2%= 1586€

Soit un revenu net de 2214€ (4800-1000-1586)

Si location nue en régime réel : Revenu imposable de 4800-1000=3800€. Sa fiscalité s’élèvera à 3800 x 47,2% =1794€ soit un revenu net de 2006€ (4800-1000-1794)

 Si LMNP :

-le coût du mobilier à rajouter sera de 3000€ ;

-l’expert-comptable a estimé l’amortissement de l’immeuble à 4000€/an sur 30 ans et celui du mobilier à 300€/an ;

-Si option pour le régime micro BIC, le revenu imposable sera de 2900 € (50% x 5800€). La fiscalité à assumer de 1369 € (2900 x 47,2%). Soit un revenu net de 3431€ (5800-1000-1369) ;

-Si option pour le régime réel BIC : le revenu imposable sera de 5800-1000-4000-300= 500€. Soit une fiscalité de 236€ (500 x47,2%), soit un revenu net de 4564€ (5800-1000-236).

En conclusion et pour répondre à la question de Marine, le choix pour la LMNP avec une imposition au réel est le plus favorable.

Il s’agit d’acquérir un bien neuf, meublé, dans une résidence services, dans un secteur d’activité donné (résidence étudiante, de tourisme, pour séniors, etc.) et gérée par un exploitant professionnel.

L’établissement doit proposer des services définis, au moins 3 des 4 listés ci-après, pour être qualifié de « résidence-services » : petit-déjeuner, réception de la clientèle, entretien et nettoyage réguliers des locaux, fourniture du linge de maison.

Un bail commercial est conclu entre le propriétaire et l’exploitant, pour une période minimale de 9 ans. Ce dispositif offre à l’investisseur un vrai confort de gestion, puisque le logement est géré, entretenu, par un professionnel spécialisé. Ce dernier se chargera du remplissage de la résidence et prendra à son compte les aléas locatifs (vacances et carences locatives).

En contrepartie de la mise à disposition de son bien, au profit de l’exploitant, le propriétaire va percevoir un loyer prédéfini pour toute la durée du bail et versé trimestriellement. Il s’agit d’un loyer net de frais de gestion et net de charges. Ce loyer est sécurisé par le gestionnaire qui le versera au propriétaire que le logement soit vide ou occupé.

Attention, en cas de défaillance du gestionnaire et d’aléas du marché, il existe un risque d’impayés. Il est donc primordial de s’assurer de la solidité et du sérieux du gestionnaire.

La récupération de la TVA : L’acquisition d’un logement neuf, implique de payer de la TVA à hauteur de 20% généralement, sur le prix d’acquisition.

Par exception, en résidence services, il est possible de bénéficier du remboursement de la TVA pour ne supporter que le prix hors taxe (HT). En contrepartie de cet avantage, il faut que le bien soit conservé et loué pendant 20 ans, à défaut il faudra reverser une partie de la TVA, calculée au prorata du nombre d’années de détention effective du bien.

Face à une fiscalité des revenus fonciers, qualifiée à juste titre de confiscatoire (Tranche Marginale d'Imposition + 17,2% de P.S). Il est vital d’être accompagné par un expert patrimonial dans votre projet d’investissement locatif. Les ingénieurs patrimoniaux du Cabinet Solidus Invest se tiennent à votre disposition pour étudier la meilleure stratégie à adopter et le cas échéant l’opportunité, pour vous, de recourir au dispositif de la LMNP. Ce dispositif, qui n’est pas à proprement parler un outil de défiscalisation, vous permettra d’annihiler l’imposition des revenus complémentaires que vous allez générer grâce à la location meublée.

Par ailleurs, face la disparition prochaine du dispositif Pinel, l’alternative de la LMNP en résidence gérée est plus que jamais pertinente. L’équipe Solidus Invest saura vous orienter vers des résidences de qualité, gérées par des exploitants expérimentés et fiables.

Consultez notre page dédiée à la défiscalisation ou aux investissements immobiliers pour élargir votre approche.