Les Différents Types de Taux des Prêts Immobiliers : Comprendre et Choisir
L'achat d'un bien immobilier est souvent une étape cruciale dans la vie, et pour beaucoup, cela passe par un emprunt immobilier. Lorsqu'il s'agit de financer ce projet, choisir le bon type de taux pour son prêt est essentiel pour s'assurer de meilleures conditions financières à long terme. Les différents types de taux des prêts immobiliers ont chacun des caractéristiques spécifiques qui peuvent influencer le coût total du crédit. Cet article vous guide pour vous aider à faire un choix éclairé.
Un courtier en prêts immobiliers saura vous guider dans ce choix, il s'agit de son quotidien. Il maîtrise parfaitement ces sujets, et saura accompagner ses clients vers la garantie la plus adaptée à son projet.
Au-delà du choix du prêt, de la garantie, du type de taux, du contrat d'assurances emprunteurs, un courtier est en mesure de mixer l'ensemble des points composant un crédit immobilier pour vous apporter une solutions sur-mesure.
Le plUs cOnnU : le TAUx Fixe
Le taux fixe, comme son nom l'indique, reste inchangé pendant toute la durée du prêt. Il est défini au moment de la signature du contrat de prêt et ne varie pas, quelle que soit l'évolution des taux sur le marché.
1 / Sur quelle base sont déterminés les taux fixes en France ?
En France, les taux fixes pour les prêts immobiliers ne sont pas directement indexés sur un seul indice spécifique comme c'est le cas pour les taux variables. Cependant, ils sont influencés par plusieurs facteurs macroéconomiques, dont principalement :
- Les OAT (Obligations Assimilables du Trésor) : Les taux des prêts à taux fixes sont souvent corrélés aux taux des OAT, en particulier les OAT à 10 ans. Ce sont des obligations émises par l'État français pour financer sa dette, et elles représentent une référence pour le coût de financement à long terme. Lorsque les taux des OAT augmentent ou baissent, les banques ajustent généralement les taux fixes des prêts immobiliers en conséquence.
- Les conditions économiques et monétaires : Les politiques monétaires de la Banque centrale européenne (BCE), comme les variations des taux directeurs, influencent indirectement les taux fixes. Une politique monétaire plus accommodante de la BCE peut faire baisser les taux d'intérêt, tandis qu'une politique plus restrictive peut entraîner une hausse des taux.
- La concurrence bancaire : Les banques ajustent aussi leurs taux en fonction de la concurrence et de la demande sur le marché immobilier.
Historique des taux fixes immobiliers depuis 2001 en France
Faut-il choisir un taux fixe pour son prêt immobilier ?
Avantages
- Stabilité et sécurité : Le principal avantage d'un taux fixe est qu'il offre une stabilité totale. Les mensualités sont prédéfinies dès le départ et ne changent pas, ce qui facilite la gestion du budget.
- Prévisibilité : Avec un taux fixe, il n’y a pas de surprise. Vous connaissez à l’avance le coût total du prêt, ce qui est rassurant pour de nombreux emprunteurs.
Inconvénients
- Taux potentiellement plus élevé : Comparé à un taux variable, un taux fixe est souvent plus élevé au départ. L'emprunteur paie donc une prime pour bénéficier de cette sécurité.
- Manque de flexibilité : Si les taux du marché baissent, vous ne pourrez pas bénéficier de cette baisse sans renégocier ou racheter votre prêt, ce qui peut engendrer des frais supplémentaires.
Quelle est la durée moyenne des prêts immobiliers en France ?
Tous types de taux confondus
Le taUx variable (ou révisable)
Le taux variable est ajusté périodiquement en fonction de l’évolution d’un indice de référence, comme l’Euribor. Ainsi, les mensualités, ou la durée du crédit, peuvent fluctuer à la hausse ou à la baisse en fonction des conditions du marché.
Avantages
- Possibilité de baisse des mensualités : Si les taux d'intérêt baissent, l'emprunteur peut voir ses mensualités diminuer.
- Taux de départ plus bas : Un prêt à taux variable offre souvent un taux initial inférieur à celui des taux fixes, ce qui peut être plus attractif.
Inconvénients
- Risque de hausse des mensualités : L'inconvénient majeur est l'incertitude. Si les taux augmentent, vos mensualités peuvent s’envoler, rendant le remboursement plus difficile.
- Complexité de gestion : L’emprunteur doit suivre l’évolution des taux et être prêt à adapter son budget en conséquence.
LE TAUX MIXTE
Le taux mixte combine les caractéristiques des taux fixes et variables. Il est généralement fixe pendant une première période, puis devient variable par la suite. Par exemple, vous pouvez avoir un taux fixe pendant les 10 premières années, suivi d’un taux variable pour les années restantes.
Ce type de taux a beaucoup été utilisé pour financer des investissements immobiliers destinés à être revendus avant le terme du prêt (Pinel, Scellier, Robien, etc...) ou pour des primo-accédants qui souhaitaient revendre leur résidence principale dans la période de fixité du taux (achat "tremplin").
Avantages
- Stabilité initiale : Vous bénéficiez d’un taux fixe pendant les premières années, ce qui vous donne une certaine sécurité pour le début du prêt.
- Possibilité d’optimiser les conditions de prêt : Si vous prévoyez de revendre ou de renégocier votre prêt avant que la phase variable ne commence, cela peut être avantageux.
Inconvénients
- Risques à long terme : Après la période de taux fixe, vous serez soumis aux mêmes risques qu’un taux variable, avec la possibilité de voir les mensualités ou la durée du crédit augmenter.
- Complexité du produit : Ce type de prêt est plus difficile à comprendre et à anticiper en termes de coûts totaux.
Le taux capé (variable avec plafond)
Le taux capé est un type de taux variable, mais avec une limite prédéfinie à la hausse et parfois à la baisse. Cela signifie que même si les taux d'intérêt augmentent considérablement, votre taux ne pourra pas dépasser un certain plafond.
Avantages
- Protection contre une hausse excessive : Vous bénéficiez de la flexibilité du taux variable tout en étant protégé contre une augmentation excessive des taux.
- Taux de départ attractif : Comme pour le taux variable, le taux capé est souvent plus bas au départ qu’un taux fixe.
Inconvénients
- Plafond souvent coûteux : Le fait d'avoir un plafond limite les risques, mais cette protection a un coût, ce qui se traduit souvent par un taux légèrement plus élevé que les taux variables classiques.
- Suivi du marché nécessaire : Bien que la hausse soit limitée, vous devez tout de même suivre les évolutions du marché pour anticiper les fluctuations de vos mensualités.
FOCUS :
Comment les banques appliquent t'elles les hausses ou les baisses de taux à votre crédit immobilier ?
1. Structure du prêt immobilier à taux variable
Un prêt immobilier à taux variable (ou taux révisable), est caractérisé par un taux d'intérêt qui fluctue en fonction d'un indice de référence, généralement l'Euribor ou un autre indice monétaire. Le taux du prêt est ajusté périodiquement (généralement tous les 6 mois ou chaque année) en fonction de l'évolution de cet indice, auquel est ajouté une marge fixe.
Lorsque l'indice de référence évolue, le taux d'intérêt du prêt est révisé selon les modalités définies dans le contrat :
2. Mécanisme de variation du taux
- Période de révision : La révision des taux se fait à des intervalles spécifiés dans le contrat (annuel, semestriel, etc.).
- Cap sur la variation : Certains contrats incluent un taux capé, qui limite l'amplitude de la variation (par exemple, +2 %/-2 % par rapport au taux initial).
- Absence de cap : Si le prêt n'est pas capé, la variation est directement liée aux fluctuations de l'indice de référence.
3. Impact sur les mensualités
Une variation du taux d'intérêt affecte :
- Mensualités : Dans de nombreux cas, la variation du taux entraîne une modification directe du montant des mensualités. Si le taux augmente, les mensualités peuvent augmenter, tandis qu’une baisse du taux peut les réduire.
- Durée du prêt : Certaines formules permettent de moduler la durée du prêt plutôt que le montant des mensualités. En cas de hausse du taux, les mensualités restent fixes, mais la durée du remboursement s'allonge.
- Cumul des effets : Dans certains cas, une combinaison des deux (variation des mensualités et de la durée) est possible, ce qui réduit l'impact sur les mensualités tout en allongeant la durée.
4. Exemple d'application d'une variation de taux
Imaginons un prêt immobilier à taux variable indexé sur l'Euribor à 12 mois, avec un taux initial de 1,5 %, une durée de 20 ans et une mensualité initiale de 1 000 €.
Scénario d'augmentation du taux : Si l'Euribor augmente de 1 %, le taux du prêt passe à 2,5 %. Deux possibilités :
Prenons l'exemple d'un emprunt de 180 000 € sur 20 ans au taux nominal de 3%.
- Mensualités réajustées : Les mensualités pourraient passer de 1 000 € à environ 1 090 €, selon les modalités contractuelles.
- Allongement de la durée : Alternativement, la mensualité pourrait rester à 1 000 €, mais la durée du prêt serait prolongée de 3 ans.
Scénario de baisse du taux : Si l'indice de référence baisse de 0,5 %, le taux du prêt tombe à 1 %, ce qui peut entraîner :
- Mensualités réduites : Les mensualités pourraient baisser à environ 910 €.
- Réduction de la durée : Si les mensualités restent constantes, la durée du prêt pourrait être réduite à 18 ans, soit 2 ans de moins.
5. Répercussions pour l'emprunteur
L'application d'une variation de taux peut avoir plusieurs conséquences :
- Gestion du budget : L'emprunteur doit être prêt à accepter des variations dans ses mensualités. La hausse des taux peut entraîner des charges plus importantes, surtout si les révisions sont fréquentes.
- Stratégie de remboursement : Certains emprunteurs choisissent de rembourser par anticipation en période de taux bas pour réduire le coût total de l'emprunt.
- Sensibilité aux cycles économiques : Les variations de taux sont souvent corrélées aux cycles économiques (inflation, politique monétaire). Dans une période de hausse des taux, cela peut peser sur le pouvoir d’achat immobilier.
6. Clauses de sécurisation
Certains prêts à taux variable offrent des mécanismes de sécurisation pour limiter le risque pour l’emprunteur :
- Taux capé : Un prêt avec un taux plafond (par exemple +2 %) limite la hausse possible du taux.
- Option de conversion : Certains contrats permettent de passer à un taux fixe si l’emprunteur souhaite sécuriser son taux pour éviter les fluctuations futures.
LE PRÊT à TAUX ZéRO (PTZ)
Le prêt à taux zéro (PTZ) est une aide publique accordée sous certaines conditions pour financer une partie de l’achat de la résidence principale. Comme son nom l’indique, il n'y a pas d'intérêt à payer, seulement le capital emprunté.
Sa durée et son montant dépendent d'un certains nombre de critères combinés, qu'un professionnel du courtage pourra vérifier pour vous (voir notre article détaillé à ce sujet ici).
Avantages
- Aucun intérêt à rembourser : Le PTZ permet de réduire considérablement le coût total de votre crédit immobilier, puisqu’il est exempt de tout intérêt.
- Accès facilité à la propriété : Il est accordé aux primo-accédants, c'est-à-dire à ceux qui achètent leur première résidence principale.
- Le PTZ est souvent différé les premières années, ce qui permet d'entrer rapidement en amortissement sur le prêt "classique" bancaire et d'en réduire sensiblement le coût total.
Inconvénients
- Conditions d’éligibilité strictes : Le PTZ n'est pas accessible à tout le monde. Il est soumis à des conditions de ressources et de localisation du bien immobilier.
- Ne finance qu'une partie du projet : Le PTZ ne couvre jamais la totalité de l’achat. Il doit être complété par un autre prêt, souvent à taux fixe ou variable.
- Destination du bien : le bien immobilier acquis ne peut pas être loué avant la fin de la 6ème année, sans quoi il devrait etre remboursé.
CONCLUSION
Choisir le bon type de taux pour un prêt immobilier dépend de votre profil, de vos projets à long terme et de votre tolérance au risque. Si vous privilégiez la sécurité et la stabilité, un taux fixe est la meilleure option. En revanche, si vous êtes prêt à prendre un peu plus de risques pour profiter de potentiels avantages, un taux variable ou mixte peut s’avérer plus avantageux. Avant de prendre une décision, il est essentiel de bien analyser les différentes options, de consulter un courtier, et de comparer avec lui les offres des banques pour optimiser le coût total de votre emprunt.
Une bonne gestion de votre prêt immobilier repose avant tout sur une compréhension claire des enjeux de chaque type de taux, pour emprunter dans les meilleures conditions possibles.
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