Les SCPI : Avantages et Inconvénients

Suite de notre série d’articles sur la société civile de placement immobilier (SCPI), moyen simple et abordable d’investir dans l’immobilier en s’appuyant sur l’expertise d’une société de gestion.

Cette fois-ci, nous nous questionnerons sur les avantages du placement en SPCI, sans occulter les contraintes et points de vigilance auxquels l’épargnant devra être attentif en amont de toute souscription.

Alors qu’investir dans un bien immobilier en direct suppose de devoir accomplir de nombreuses formalités, acquérir des parts de SCPI s’avère simple et rapide. En effet, la société de gestion se charge de tout, de la sélection des biens jusqu’aux démarches notariales.

De même, alors qu’acquérir un bien immobilier en direct impose de débourser une somme importante, l’acquisition d’une part de SCPI s’effectue moyennant quelques centaines d’euros. Il vous sera possible dès 200 euros de devenir associé d’une SCPI et ainsi de commencer à construire votre épargne immobilière sans avoir besoin d’épargner pendant longtemps, sans avoir besoin de recourir à un financement bancaire.

Par ailleurs, la SCPI offre aux épargnants la possibilité d’accéder à des segments du marché immobilier habituellement réservés aux professionnels à l’exemple de l’hôtellerie ou des immeubles de bureaux.

Relevons également le fait que certaines SPCI offrent la possibilité de faire des versements programmés et donc d’acquérir progressivement de nouvelles parts, à son rythme. Dans la même logique, il sera possible, au lieu de percevoir des dividendes, de les réinvestir pour acquérir d’autres parts.

Le principe fondamental de la SCPI réside dans son caractère indirect. L’épargnant devient propriétaire d’une partie du patrimoine de la SCPI au prorata de son investissement. En contrepartie, il a l’avantage de ne pas gérer l’achat, la revente, la gestion des biens.

En effet, la gestion locative est déléguée à des professionnels de l’immobilier qui se chargeront de trouver des locataires, de participer aux assemblées générales de copropriétaires, de faire face aux problèmes de carence ou de vacance locative, de payer les charges, de supporter les travaux d’entretien ou de rénovation.

Autrement dit, la SCPI est un investissement passif faisant reposer toutes les contraintes de gestion locative sur la société de gestion. Véritable spécialiste en la matière, celle-ci agit pour le compte des associés et se charge de faire fructifier le patrimoine de la SCPI et d’en obtenir des revenus.

Il est possible de recourir à un financement bancaire pour acquérir des parts de SCPI au même titre que pour acquérir un bien immobilier locatif en direct. Il s’agira alors de « bâtir un capital immobilier en y consacrant une épargne maîtrisée ».

Ce mode d’acquisition présente l’avantage de bénéficier de l’effet de levier du crédit, les loyers servant à rembourser au moins partiellement le crédit souscrit. Vous n’aurez alors plus qu’à régler la différence, ce qui constituera votre effort d’épargne. De plus, les intérêts du prêt seront fiscalement déductibles des revenus distribués par la SCPI.

Toutefois, l’accès au crédit pour financer l’acquisition de parts de SCPI n’est pas toujours aisé, les établissements bancaires ayant coutume de financer exclusivement leurs SCPI-maison. Il faudra également être vigilant quant au taux d’endettement, particulièrement si d’autres projets immobiliers sont envisagés par la suite.

La diversification est au cœur d’une stratégie d’épargne ou d’investissement réussie.

Comme le veut le célèbre adage, il est opportun de ne pas « mettre tous ses œufs dans le même panier ».

La SCPI s’inscrit structurellement dans cette logique puisqu’en acquérant une part dans une SCPI, vous investissez non pas dans un mais dans plusieurs biens immobiliers, avec la possibilité d’intervenir sur des zones géographiques variées comme sur des secteurs d’activités divers (bureaux, commerces, entrepôt de logistique, logements, crèches, résidences séniors etc.).

Soulignons également le fait qu’en acquérant des parts de SCPI, vous bénéficiez d’une mutualisation du risque : en effet, en plus de la diversification des actifs immobiliers, vous n’êtes pas exposé à un seul locataire mais à une pluralité de locataires. Il en résulte que les risques inhérents à la location immobilière comme l’impayé ou la vacance sont considérablement dilués. Un locataire défaillant ou un bien vacant seront compensés par les loyers des autres locataires, par les autres biens qui continueront de se louer.

Ce principe de la mutualisation peut être accentué par l’investissement de son épargne dans plusieurs SCPI distinctes.

Au terme de cette première partie, nous pouvons rappeler que le placement en SCPI se caractérise non seulement par sa rentabilité mais aussi par la stabilité des revenus distribués. Effectivement, le marché des SCPI a toujours distribué en moyenne plus de 4% de rendement par an, ce en 50 ans d’existence et y compris en période de crise. Ce paramètre doit bien sûr être considéré au regard des contraintes et points de vigilance auxquels l’épargnant devra être attentif pour apprécier globalement l’opportunité d’investir.

L’immobilier est un investissement long-terme par nature. La SCPI en tant que placement immobilier s’inscrit aussi dans cet horizon de temps puisque l’autorité des marchés financiers recommande une durée de conservation des parts de minimum 10 ans. Compte tenu de cela, le conseil sera de ne pas investir en SCPI l’argent dont on va avoir besoin à court terme.

Le placement en SCPI étant assujetti aux fluctuations du marché immobilier, n’est pas garanti en capital. Comme pour l’immobilier physique, la valeur des parts peut jouir d’une plus-value en contexte favorable ou alors subir une moins-value en cas de conjoncture immobilière désavantageuse.

De même, on retrouve ce « risque immobilier » au niveau des loyers qui ne sont pas garantis.

C’est le risque locatif, autrement dit, le fait que les locataires ne paient pas leurs loyers ou alors qu’un bien soit inoccupé pendant une certaine période. Pour se couvrir de ce risque, la notion de diversification induisant la mutualisation du risque locatif est fondamentale. Il en résulte que les rendements passés obtenus par les SCPI ne sont pas garantis pour l’avenir.

A l’instar d’autres placements, investir en SCPI occasionne certains frais, principalement, des frais de souscription ou frais d’entrée et des frais de gestion.

Les frais de souscription qui s’élèvent en moyenne à 12% du prix de souscription sont intégrés au prix de la part. Ils servent à financer la recherche des biens à acquérir et à rémunérer les distributeurs. De manière dérogatoire, certaines SCPI s’acquièrent avec des frais d’entrée réduits voire nuls. Si tel est le cas, il faut tenir compte du fait que les frais de gestion sont alors plus élevés.

Il existe également des frais de gestion qui ne sont pas directement facturés à l'investisseur mais déduits des loyers perçus par la SCPI. Ils représentent entre 10 et 15% des loyers annuels bruts. Ces frais permettent de rémunérer la société de gestion pour ses missions d’investissement, de location, de gestion, d’entretien du parc immobilier. Notons que les performances des SCPI sont calculées nettes de frais de gestion. Resté investi sur une durée longue, tel qu’il est recommandé, permettra d’amortir ces frais, plus élevés que sur d’autres placements financiers.

Se faire accompagner par un conseiller en investissement financier (CIF) est primordial si l'on veut disposer des SCPI les plus efficientes et d'une approche sur-mesure, nécessaires à une prise de décision éclairée et un suivi de qualité.

Nos experts patrimoniaux sont à votre disposition pour en discuter et vous renseigner. 

Dans le cas d’une SCPI de rendement, les loyers ne sont pas perçus par les associés dans le mois qui suit la souscription, mais une fois passé un délai dit de jouissance. C’est le délai nécessaire pour investir les fonds collectés en biens immobiliers. Ce délai varie de 2 à 6 mois selon les SCPI. Une autre raison d’être de ce délai, c’est la protection des associés déjà présents dans la SCPI. Il s’agit alors d’éviter une dilution de leurs revenus potentiels par l’arrivée de nouveaux associés, « si la SCPI voit son nombre d’associés croitre mais que son patrimoine ne s’agrandit pas via l’acquisition de nouveaux immeubles, alors les potentiels loyers collectés ne progressent pas non plus, et en conséquence, la distribution des revenus sera minorée pour chacun ».

A la différence des actions, les SCPI ne sont pas cotées en bourse, et présentent une liquidité moindre. Donc la question de pouvoir revendre ses parts quand on le souhaite se pose. A ce titre, notons que la liquidité des SCPI est celle de l’immobilier, ce qui implique qu’il faudra patienter quelques semaines pour pouvoir obtenir la vente de ses parts.

Deux modes de vente sont alors possibles, selon que la SCPI est à capital variable ou fixe. Dans le premier cas, l’associé qui veut vendre ses parts sollicite la société de gestion qui fera droit à sa demande de retrait dès qu’elle recevra une demande de souscription d’un montant au moins égal à celui de la cession envisagée. Certaines SCPI à capital variable mettent en place un fonds de remboursement en cas de forte demande de retrait.

Pour les SCPI à capital fixe, la vente pourra se faire sur le marché dit secondaire. La société de gestion procèdera à une confrontation de l’offre et de la demande selon une fréquence variable d’une SCPI à une autre (mensuelle ou hebdomadaire).

Investir votre épargne dans des parts de SCPI doit s’inscrire dans une logique de diversification patrimoniale et nécessite d’appréhender globalement votre situation.

En effet, comme nous l’avons évoqué, ce placement ne manque certes pas d’atouts, mais implique d’intégrer certains points de vigilance et de bien mesurer les risques inhérents à son caractère immobilier.

Pour cela, il est vivement recommandé de faire appel à votre conseiller en gestion de patrimoine, qui saura vous accompagner d’une part pour étudier l’opportunité d’une acquisition de parts de SCPI et d’autre part pour sélectionner la ou les SPCI adaptée(s) à vos objectifs.