La SCPI, un investissement à facettes multiples !
Investir dans l'immobilier sans les contraintes de gestion : les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) offrent une solution accessible, diversifiée et à fort potentiel de rendement. Découvrez les différentes typologies et modes d'acquisition pour optimiser votre stratégie patrimoniale.
Après plusieurs années marquées par la hausse des taux d'intérêt et des ajustements de valorisation, le marché des SCPI amorce une phase de stabilisation en 2026. Un marché à deux vitesses s'est installé : d'un côté les SCPI dynamiques et bien positionnées affichant des performances remarquables (jusqu'à 10-13% pour les plus performantes), de l'autre des véhicules plus anciens qui peinent à s'adapter.
Les SCPI européennes et les SCPI de nouvelle génération tirent leur épingle du jeu, tandis que le secteur des bureaux reste sous pression. La sélection des SCPI devient plus que jamais déterminante.
- SCPI = "pierre-papier" : investissement immobilier collectif sans gestion directe
- 3 typologies : rendement, capitalisation (plus-value), fiscales
- Ticket d'entrée accessible : dès 200 € pour certaines SCPI
- Diversification : sectorielle (bureaux, commerces, santé...) et géographique (France, Europe)
- Revenus réguliers : distribution trimestrielle ou mensuelle
- Modes d'acquisition : direct, nue-propriété, assurance-vie, crédit
Les trois typologies de SCPI
Le marché des SCPI offre différentes stratégies d'investissement adaptées à vos objectifs patrimoniaux. Trois grandes catégories coexistent, chacune répondant à des besoins spécifiques.
SCPI de rendement
Les plus représentées. Objectif : distribuer des revenus réguliers aux associés, proportionnellement au nombre de parts détenues.
Distribution trimestrielleSCPI de capitalisation
Objectif : valoriser le patrimoine immobilier pour dégager une plus-value à la revente. Distribution faible ou inexistante.
Plus-value à termeSCPI fiscales
Investissement dans l'immobilier résidentiel ouvrant droit à des avantages fiscaux (Malraux, Denormandie, déficit foncier...).
Réduction d'impôtLes SCPI de rendement : le cœur du marché
Les SCPI de rendement constituent la grande majorité du marché. Elles investissent dans différentes typologies d'actifs immobiliers et distribuent les loyers perçus à leurs associés, généralement chaque trimestre (après le délai de jouissance initial). L'ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) distingue plusieurs catégories :
Bureaux
Commerces
Logistique
Hôtels & Tourisme
Résidentiel
Santé & Éducation
Diversifiées
Européennes
Les SCPI européennes (patrimoine majoritairement hors de France) bénéficient d'un avantage fiscal significatif : les revenus de source étrangère ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux français (18,6%). Elles affichent également des performances souvent supérieures à la moyenne du marché et figurent parmi les meilleures collectes en 2025.
Les SCPI de capitalisation (plus-value)
À l'inverse des SCPI de rendement, les SCPI de capitalisation ne distribuent pas (ou très peu) de revenus. Leur objectif est de valoriser le patrimoine immobilier sur la durée pour dégager une plus-value à moyen-long terme. La société de gestion sélectionne des biens sous-évalués ou situés dans des zones à fort potentiel de revalorisation.
En l'absence de distribution, l'investisseur n'est pas imposé sur les revenus fonciers pendant la détention. À la revente, il bénéficie des abattements pour durée de détention sur la plus-value immobilière : exonération totale d'IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Les SCPI fiscales
Les SCPI fiscales investissent dans l'immobilier résidentiel éligible aux dispositifs de défiscalisation. Elles permettent d'accéder aux mêmes avantages fiscaux que l'investissement en direct, avec la simplicité de gestion de la pierre-papier.
| Dispositif | Type d'avantage | Taux | Statut 2026 |
|---|---|---|---|
| Malraux | Réduction d'impôt | 22% à 30% | ✓ Actif |
| Déficit foncier | Déduction du revenu global | Jusqu'à 10 700 €/an | ✓ Permanent |
| Denormandie | Réduction d'impôt | 12% à 21% | ✓ Actif → 2027 |
| Pinel | — | — | ✗ Terminé 31/12/2024 |
Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Les SCPI Pinel ne sont plus commercialisées pour de nouvelles souscriptions. Si vous détenez des parts de SCPI Pinel, vos obligations (durée de détention, conditions de location) restent en vigueur jusqu'au terme de votre engagement.
Les différents modes d'acquisition
L'épargnant qui souhaite investir en SCPI dispose de plusieurs options, chacune offrant des avantages spécifiques selon ses objectifs et sa situation fiscale.
Achat en pleine propriété
Mode d'acquisition classique : vous détenez l'intégralité des droits (usufruit + nue-propriété). Vous percevez les revenus et pouvez revendre à tout moment.
- Revenus immédiats dès la fin du délai de jouissance
- Possibilité de financement à crédit
- Revenus imposés au barème progressif + PS (18,6%)
Achat en nue-propriété
Démembrement temporaire : vous achetez la nue-propriété à prix décoté (20% à 45% selon la durée). Pas de revenus pendant la période, pas d'imposition.
- Décote significative sur le prix d'achat
- Aucune fiscalité pendant le démembrement
- Hors assiette IFI
- Récupération de la pleine propriété à terme
Via l'assurance-vie
Les parts de SCPI sont logées dans un contrat d'assurance-vie. Fiscalité avantageuse et liquidité améliorée.
- Fiscalité de l'assurance-vie (abattement après 8 ans)
- Liquidité garantie par l'assureur
- Transmission optimisée (152 500 €/bénéficiaire)
- Choix de SCPI parfois limité
Financement à crédit
L'acquisition à crédit permet de bénéficier de l'effet de levier tout en déduisant les intérêts d'emprunt des revenus fonciers.
- Effet de levier du crédit
- Intérêts déductibles des revenus fonciers
- Constitution de patrimoine progressif
- Risque de perte en capital
Cas pratique : nue-propriété sur 10 ans
Mme DURAND, TMI 41%, investit 50 000 € en nue-propriété de SCPI pour préparer sa retraite dans 10 ans.
Valeur reconstituée à terme
L'achat en nue-propriété est particulièrement adapté aux investisseurs fortement imposés souhaitant préparer leur retraite : pas d'imposition pendant la vie active, puis perception de revenus complémentaires une fois à la retraite (TMI souvent plus faible).
La fiscalité des SCPI en 2026
Les revenus des SCPI sont imposés différemment selon le mode de détention :
| Mode de détention | Imposition des revenus | Plus-values | IFI |
|---|---|---|---|
| Pleine propriété | Revenus fonciers (TMI + PS 18,6%) | Plus-value immobilière | Oui (quote-part immobilière) |
| Nue-propriété | Aucune (pas de revenus) | Plus-value immobilière | Non |
| Assurance-vie | Fiscalité AV (7,5% après 8 ans + abattement) | Intégrée aux produits AV | Oui |
| SCPI européennes | TMI seul (pas de PS sur revenus étrangers) | Selon convention fiscale | Oui |
Les parts de SCPI entrent dans l'assiette de l'IFI à hauteur de la quote-part immobilière détenue par la SCPI. Exception : les parts détenues en nue-propriété sont exclues de l'assiette IFI pendant toute la durée du démembrement.
Comment sélectionner une SCPI en 2026 ?
Dans un marché à deux vitesses, la sélection des SCPI devient cruciale. Voici les critères essentiels à analyser :
Taux de distribution
Taux d'occupation
Évolution prix de part
Ancienneté / Track record
Qualité de la gestion
Diversification géo.
Report à nouveau
Frais (entrée, gestion)
Risque de perte en capital : le prix des parts peut baisser, comme observé sur certaines SCPI en 2023-2024.
Risque d'illiquidité : la revente des parts n'est pas garantie, surtout en période de tension sur les marchés.
Risque de rendement : les performances passées ne garantissent pas les performances futures. Le rendement peut diminuer.
Pour aller plus loin
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