L'usufruit temporaire de SCPI
Percevoir les revenus d'un patrimoine immobilier sans en acquérir la pleine propriété : l'usufruit temporaire de SCPI offre aux entreprises un rendement attractif et une fiscalité optimisée. Mode d'emploi complet.
- Démembrement : l'entreprise acquiert l'usufruit (droit aux revenus), un tiers acquiert la nue-propriété
- Prix d'acquisition réduit : 20 à 30% de la valeur en pleine propriété selon la durée
- Rendement attractif : 5 à 7% sur la valeur d'usufruit investie
- Avantage fiscal majeur : prix d'acquisition 100% amortissable sur la durée
- Durée typique : 5, 7 ou 10 ans selon les SCPI et les objectifs
- À l'extinction : l'usufruit rejoint la nue-propriété sans formalité
Qu'est-ce que l'usufruit temporaire de SCPI ?
Le démembrement de propriété est une technique juridique qui consiste à séparer les droits attachés à un bien en deux composantes : la nue-propriété (droit de disposer du bien) et l'usufruit (droit d'en percevoir les revenus et d'en jouir).
Appliqué aux SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), ce mécanisme permet à une entreprise d'acquérir uniquement l'usufruit des parts pour une durée déterminée, moyennant un investissement très inférieur à celui de la pleine propriété.
Schéma du démembrement temporaire
Nue-propriété
Acquise par un particulier ou une autre société
Usufruit temporaire
Acquis par votre entreprise
Concrètement, pendant toute la durée du démembrement, votre entreprise perçoit 100% des revenus locatifs distribués par la SCPI, alors qu'elle n'a investi qu'une fraction de la valeur totale des parts. À l'extinction de l'usufruit, la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire.
Les avantages pour votre entreprise
✅ Rendement boosté
En n'investissant que 20-30% de la valeur, le rendement sur capital investi est démultiplié : une SCPI à 5% de rendement génère 20-25% de TRI sur l'usufruit.
✅ Amortissement fiscal
Le prix d'acquisition de l'usufruit est 100% amortissable sur la durée du démembrement, générant une charge déductible du résultat imposable.
✅ Revenus réguliers
Les loyers sont distribués trimestriellement, offrant une visibilité et une régularité appréciables pour la gestion de trésorerie.
✅ Diversification immobilière
Accès à un patrimoine immobilier diversifié (bureaux, commerces, santé, logistique) sans gestion locative.
✅ Pas d'IFI
L'usufruit temporaire détenu par une société à l'IS n'entre pas dans l'assiette de l'IFI du dirigeant.
✅ Horizon maîtrisé
La durée est fixée dès le départ. À terme, le capital est "libéré" automatiquement sans démarche de cession.
Les inconvénients à connaître
⚠️ Capital non récupérable
À l'extinction, l'usufruit disparaît : le capital investi n'est pas récupéré, il a été "consommé" en échange des revenus perçus.
⚠️ Liquidité nulle
Il est très difficile de revendre l'usufruit avant le terme. L'investissement doit être considéré comme bloqué sur toute la durée.
⚠️ Revenus imposables
Les loyers perçus sont soumis à l'IS. L'avantage fiscal provient principalement de l'amortissement, pas d'une exonération.
⚠️ Risque locatif
Si la SCPI connaît une baisse de rendement, vos revenus diminuent proportionnellement sans possibilité de sortie.
Fiscalité et comptabilisation
| Élément | Traitement fiscal/comptable |
|---|---|
| Acquisition de l'usufruit | Immobilisation incorporelle au bilan (compte 208) |
| Amortissement | Linéaire sur la durée du démembrement (charge déductible) |
| Revenus perçus | Produits financiers soumis à l'IS au taux normal (25%) |
| À l'extinction | Valeur nette comptable = 0 (entièrement amorti) |
| TVA | Non applicable (parts de SCPI hors champ TVA) |
L'amortissement annuel de l'usufruit vient réduire la base imposable de l'entreprise. Si les revenus perçus sont proches de la dotation aux amortissements, l'opération peut être quasi neutre fiscalement tout en générant de la trésorerie disponible.
Cas pratique : SARL Dupont Conseil
La SARL Dupont Conseil, société de consulting soumise à l'IS, dispose de 100 000 € de trésorerie excédentaire. Elle souhaite un placement générant des revenus réguliers sur 7 ans.
Calcul du rendement sur 7 ans
Quelles SCPI choisir ?
Toutes les SCPI ne proposent pas le démembrement temporaire, et les conditions varient significativement. Voici les critères de sélection :
- Clé de répartition favorable : privilégiez les SCPI avec des clés d'usufruit attractives (20-25% sur 7 ans)
- Historique de rendement stable : au moins 5 ans de track record avec un TDVM régulier
- Diversification du patrimoine : préférez les SCPI diversifiées (géographie, secteurs) pour limiter le risque
- Qualité de la société de gestion : solidité financière, transparence, gouvernance
- Taux d'occupation financier : >90% pour sécuriser les revenus
La sélection des SCPI, la négociation des clés de démembrement et le montage juridique/comptable nécessitent une expertise pointue. Un conseiller en gestion de patrimoine vous accompagne dans l'analyse et la mise en œuvre.
Pour aller plus loin
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