L'IFI : Comprendre et optimiser sa fiscalité patrimoniale
Le régime fiscal des Monuments Historiques reste l'arme de défiscalisation la plus puissante de l'arsenal français. Déficit foncier sans plafond, hors niches fiscales, exonération des droits de succession... Découvrez ce dispositif d'exception.
Le régime des Monuments Historiques est le seul dispositif de défiscalisation immobilière échappant totalement au plafonnement des niches fiscales. Un avantage considérable dans un contexte où la plupart des réductions d'impôt sont plafonnées à 10 000 € ou 18 000 €.
Hors plafonnement des niches
Aucun plafond de 10 000 € ou 18 000 €. La déduction est intégrale, quel que soit le montant des travaux.
♾️ Déficit foncier illimité
Le déficit foncier s'impute sur le revenu global sans la limite de 10 700 € applicable en droit commun.
Exonération transmission
Transmission en franchise de droits de donation ou succession sous conditions (ouverture au public + convention).
Décote IFI
Les contraintes liées à la conservation du patrimoine justifient une décote significative pour l'IFI.
- Immeuble classé MH ou inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques
- Déficit foncier sans plafond imputable sur le revenu global (vs 10 700 € en droit commun)
- Hors plafonnement des niches fiscales : aucune limite de 10 000 € ou 18 000 €
- Conservation 15 ans minimum obligatoire pour conserver l'avantage fiscal
- Travaux encadrés par l'Architecte des Bâtiments de France (ABF)
- Transmission exonérée sous conditions (ouverture au public + convention ministérielle)
Les conditions d'application du régime
Les personnes concernées
L'investissement dans un Monument Historique est préconisé pour les personnes fortement imposées (TMI 41% ou 45%) et/ou relevant de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Les personnes pouvant bénéficier de ce régime de faveur doivent être domiciliées fiscalement en France.
Par exception, les non-résidents détenant un immeuble classé en France peuvent bénéficier du dispositif (pour l'impôt sur le revenu) dès lors que le bien est donné en location nue.
Le dispositif Monuments Historiques est compatible avec le démembrement de propriété (contrairement au dispositif Malraux). Ainsi, nus-propriétaires et usufruitiers peuvent bénéficier du régime. Les personnes détenant un bien en indivision sont également éligibles.
La qualification de "Monument Historique"
Il s'agit d'acquérir un immeuble ou une part d'immeuble :
Classé Monument Historique
Classement national par le ministère de la Culture. Protection la plus forte, réservée aux bâtiments présentant un intérêt historique ou artistique majeur.
Inscrit à l'inventaire supplémentaire
Classement régional (ISMH). Concerne les immeubles présentant un intérêt suffisant pour justifier leur préservation.
Agréé patrimoine national
Immeuble faisant partie du patrimoine national en raison de son caractère historique ou artistique, ayant fait l'objet d'un agrément spécial.
Label Fondation du Patrimoine
Label délivré par la Fondation du Patrimoine sur avis favorable du service départemental de l'architecture et du patrimoine.
La défiscalisation Monuments Historiques s'applique dans la mesure où au moins les toitures et les façades de l'immeuble sont classées ou inscrites. Un simple classement d'éléments intérieurs ne suffit pas.
Détention et location du bien
En principe, l'immeuble doit être détenu en direct. Par exception, l'immeuble peut être détenu via une SCI soumise à l'IR sous réserve que :
- La SCI soit familiale (associés de la même famille)
- Ou qu'elle ait obtenu un agrément ministériel
- Ou que l'immeuble soit affecté à l'habitation pour au moins 75% des surfaces
- Ou qu'il soit affecté à un espace culturel non commercial ouvert au public pendant 15 ans
Contrairement au dispositif Malraux, la location n'est pas obligatoire. Le propriétaire peut choisir de se réserver la jouissance du bien totalement ou partiellement. Si location, elle doit être nue (non meublée).
L'engagement de conservation de 15 ans
Le propriétaire doit s'engager à conserver le bien pendant au moins 15 ans à compter de son acquisition. Si cession dans ce délai, l'avantage fiscal sera repris, sauf exceptions :
- Licenciement, invalidité ou décès du propriétaire, de son conjoint ou partenaire de PACS
- Transmission familiale dès lors que les donataires ou héritiers reprennent l'engagement
Les travaux de rénovation encadrés
Les travaux de rénovation doivent faire l'objet d'une autorisation spéciale de travaux ou d'une déclaration d'utilité publique. Ils doivent respecter les prescriptions de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) qui les validera à l'issue.
Des subventions publiques peuvent être sollicitées pour alléger la charge financière (DRAC, Fondation du Patrimoine, collectivités territoriales...).
Les bâtiments classés ou inscrits peuvent être exemptés des obligations de performance énergétique (DPE, interdictions de location des passoires thermiques) lorsque les travaux de rénovation énergétique altéreraient de manière inacceptable leur caractère ou leur apparence patrimoniale. Cette exemption est précieuse dans un contexte où les logements G sont interdits à la location depuis 2025.
Le régime fiscal de faveur
Impôt sur le revenu : un déficit foncier illimité
En droit commun, le déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € jusqu'au 31/12/2025 pour travaux énergétiques, dispositif désormais terminé). L'excédent s'impute sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
La singularité du régime Monuments Historiques tient au fait que les charges bénéficient d'un régime spécial de déduction :
♾️ Déficit sans plafond
Le déficit foncier s'impute sur le revenu global sans la limite de 10 700 €. La totalité des charges est déductible.
Intérêts d'emprunt inclus
Contrairement au droit commun, les intérêts d'emprunt concourent à la formation du déficit imputable sur le revenu global.
Report sur 6 ans
En cas de déficit supérieur au revenu global, l'excédent est reportable sur les 6 années suivantes.
Imputation des charges selon l'usage du bien
| Situation du bien | Imputation des charges | Détails |
|---|---|---|
| Loué (productif de revenus) | Sur revenus fonciers, puis revenu global | Déficit imputable sans limite sur revenu global, report 6 ans |
|
Non loué, non occupé (ouvert gratuitement au public) |
Directement sur revenu global | 100% des charges déductibles du revenu global |
|
Partiellement occupé (location partielle ou visite payante) |
Répartition proportionnelle | Partie jouissance → revenu global Partie louée → revenus fonciers |
Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
L'IFI s'applique lorsque le patrimoine immobilier net excède 1 300 000 €. Les Monuments Historiques ne sont pas exonérés mais bénéficient d'une décote significative pour tenir compte des contraintes liées à leur conservation : difficultés de revente, obligations d'ouverture au public, prescriptions de l'ABF...
Transmission : exonération totale sous conditions
La transmission du bien (ainsi que des meubles qui en constituent le complément historique) par donation ou succession s'effectue en franchise totale de droits. Deux conditions doivent être remplies :
- Le Monument Historique doit être ouvert au public
- Les héritiers, donataires ou légataires doivent conclure une convention à durée indéterminée avec les ministres chargés de la Culture et des Finances
Cas pratique : investissement MH en 2026
Marie, 52 ans, revenus de 120 000 €/an, TMI 41%. Elle acquiert un immeuble classé pour le louer.
Année 1 : déficit foncier imputable
Économie d'impôt année 1
En déficit foncier de droit commun (plafond 10 700 €), Marie n'aurait pu déduire que 10 700 € de son revenu global la première année, soit une économie de 4 387 € seulement. Le régime Monuments Historiques lui permet de déduire 55 000 €, soit une économie de 22 550 € — plus de 5 fois supérieure !
Monuments Historiques vs Malraux vs Déficit foncier
| Critère | Monuments Historiques | Malraux | Déficit foncier |
|---|---|---|---|
| Type de bien | Classé MH ou inscrit ISMH | Secteur sauvegardé ou ZPPAUP | Tout bien locatif nu |
| Avantage fiscal | ✓ Déficit sur revenu global sans limite | Réduction d'impôt 22% à 30% | Déficit plafonné 10 700 €/an |
| Plafonnement niches | ✓ Hors plafond | ✗ Soumis (10 000 €) | ✓ Hors plafond |
| Intérêts d'emprunt | ✓ Concourent au déficit | ✗ Non éligibles | ✗ Revenus fonciers uniquement |
| Obligation de location | ✓ Non obligatoire | ✗ 9 ans minimum | ✗ 3 ans minimum |
| Conservation | 15 ans | 9 ans | 3 ans |
| Démembrement | ✓ Compatible | ✗ Non compatible | ✓ Compatible |
| Transmission exonérée | ✓ Sous conditions | ✗ Non | ✗ Non |
| Profil investisseur | TMI 41%+ / IFI | TMI 30%+ | TMI 30%+ |
Points de vigilance
1. Engagement de 15 ans : la cession anticipée entraîne la reprise des avantages fiscaux (sauf exceptions familiales ou force majeure).
2. Travaux encadrés : les prescriptions de l'ABF peuvent augmenter significativement le coût et la durée des travaux. Matériaux nobles, artisans spécialisés...
3. Liquidité réduite : le marché des biens classés est étroit. La revente peut prendre du temps et nécessiter des concessions sur le prix.
4. Charges d'entretien : un Monument Historique nécessite un entretien régulier et coûteux pour préserver son état.
5. Convention ministérielle : l'exonération des droits de succession est conditionnée à une convention contraignante (ouverture au public, entretien...).
• Choisir un immeuble dont au moins les façades et toitures sont classées
• Vérifier l'éligibilité aux subventions publiques (DRAC, Fondation du Patrimoine)
• Anticiper les prescriptions de l'ABF dans le budget travaux
• S'assurer de la qualité locative du bien (emplacement, surfaces)
• Prévoir une trésorerie suffisante pour les imprévus
• Se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine expérimenté
Conclusion : pour qui le régime MH est-il adapté ?
Le régime des Monuments Historiques s'adresse à des investisseurs patrimoniaux disposant de revenus élevés (TMI 41% ou 45%) et souhaitant :
✅ Défiscaliser massivement sans être limités par le plafonnement des niches fiscales
✅ Constituer un patrimoine d'exception à forte valeur patrimoniale et affective
✅ Préparer leur transmission en franchise de droits (sous conditions)
✅ Contribuer à la préservation du patrimoine national
Dans un contexte de pression fiscale accrue (loi de finances 2026, PS à 18,6%, fin du Pinel), le régime Monuments Historiques reste l'une des rares niches fiscales véritablement puissantes encore accessibles.
Ce dispositif exceptionnel nécessite l'accompagnement d'un ingénieur patrimonial qui saura tenir compte des contraintes administratives et vous éviter le risque de reprise de l'avantage fiscal.
Pour aller plus loin
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