La SARL de Famille : Structure alliant lien familial, transmission de patrimoine et fiscalité. On vous explique !
Moins célèbre que la SCI, la SARL de famille est pourtant un outil patrimonial redoutable. Responsabilité limitée, option IR sans limite de durée, location meublée (LMNP), transmission anticipée… Elle mérite toute votre attention. On vous explique !
La SARL de Famille (Société à Responsabilité Limitée) est une forme de société trop souvent méconnue du grand public. Elle présente pourtant un nombre considérable d'avantages pour les membres d'une même famille qui souhaitent investir ensemble — notamment dans l'immobilier — tout en protégeant leur patrimoine personnel, en optimisant leur fiscalité et en préparant sereinement la transmission aux générations suivantes. Ce guide complet vous détaille son fonctionnement, ses atouts et les points de vigilance à connaître.
- Responsabilité limitée aux apports : le patrimoine personnel de chaque associé est protégé
- Option pour l'IR sans limitation de durée (contrairement à la SARL classique, limitée à 5 ans)
- Compatibilité LMNP / LMP : la seule structure sociétaire à l'IR permettant la location meublée avec amortissement par composants (régime préservé en 2026)
- Transmission facilitée : donation de parts en pleine propriété ou en démembrement, avec abattements successoraux
- Plus-values des particuliers : exonération progressive d'IR au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans (attention : depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente)
- Confidentialité : dispense de publication des comptes sociaux au RCS
Qu'est-ce qu'une SARL de famille ?
La SARL de famille est, avant tout, une SARL classique au sens du Code de commerce. Elle se distingue cependant par une condition fondamentale : tous les associés doivent être liés par un lien de parenté directe, collatérale, ou d'alliance. Concrètement, peuvent être associés : les parents et enfants, les grands-parents, les frères et sœurs, les conjoints mariés et les partenaires de PACS.
Cette forme juridique permet à une famille de créer et de gérer ensemble une entreprise ou un patrimoine — notamment immobilier —, tout en répartissant les tâches de gestion et en garantissant la protection des biens personnels de chacun. Chaque associé dispose de parts sociales et participe aux décisions importantes de la société, dans les conditions définies par les statuts.
En tant que société à caractère commercial, la SARL de famille peut exercer une activité commerciale, artisanale, industrielle ou agricole (souvent désignée par l'acronyme « A.C.A.L »). Les activités libérales sont en revanche exclues. C'est précisément cette nature commerciale qui lui ouvre la porte de la location meublée, un avantage structurant que nous détaillerons en section 3.
Les liens familiaux éligibles sont strictement encadrés par l'article 239 bis AA du CGI : ascendants et descendants en ligne directe, frères et sœurs (y compris germains, consanguins et utérins), conjoints mariés et partenaires de PACS. L'entrée au capital d'une personne étrangère à la famille — même temporairement — fait perdre à la SARL son statut dérogatoire, avec des conséquences fiscales lourdes (retour automatique à l'IS, perte du régime LMNP).
Pourquoi créer une SARL de famille ?
La constitution d'une SARL de famille répond à plusieurs objectifs patrimoniaux complémentaires. Voici les situations dans lesquelles cette structure se révèle particulièrement pertinente.
Protéger le patrimoine familial
Dans une SARL de famille, la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports au capital social. En cas de difficultés financières de la société, les créanciers ne peuvent pas saisir les biens personnels des associés : seul le patrimoine de la société est exposé. C'est un filet de sécurité majeur que la SCI ne propose pas, puisque dans une société civile immobilière, les associés sont responsables des dettes de manière indéfinie et solidaire.
Préserver la confidentialité
La SARL de famille permet d'éviter la publication des comptes sociaux au Registre du Commerce et des Sociétés, contrairement à d'autres formes de sociétés commerciales. Pour les familles soucieuses de discrétion sur la structure de leur patrimoine et les échanges internes, c'est un avantage non négligeable.
Anticiper la transmission
La SARL de famille est un formidable outil de transmission de patrimoine. Elle permet de prévoir, directement dans les statuts, des règles spécifiques de transmission aux héritiers : clauses d'agrément, de préemption, organisation du démembrement… Autant de leviers pour organiser une succession sans heurts et limiter les frottements fiscaux.
Investir en famille avec une activité commerciale
Lorsque plusieurs membres d'une même famille souhaitent s'associer pour exercer une activité commerciale commune — et notamment pour investir dans l'immobilier locatif meublé —, la SARL de famille est la structure naturelle. Elle combine la souplesse opérationnelle d'une société commerciale avec les avantages fiscaux réservés aux structures familiales.
Bénéficier d'avantages fiscaux spécifiques
L'atout le plus structurant reste la possibilité d'opter pour l'impôt sur le revenu (IR) sans limitation de durée, alors qu'une SARL classique ne peut le faire que pendant cinq exercices comptables. Cette option ouvre la voie à une fiscalité considérablement allégée, que nous détaillons en section 4.
SARL de famille et location meublée (LMNP)
C'est sans doute l'application la plus séduisante de la SARL de famille pour les investisseurs patrimoniaux. Cette structure est en effet particulièrement adaptée à l'investissement immobilier en location meublée, sous le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) ou LMP (loueur meublé professionnel).
Contrairement à la SCI à l'IR — qui ne peut exercer que des activités civiles comme la location nue —, la SARL de famille, de par son caractère commercial, permet de louer des biens meublés tout en restant transparente fiscalement. C'est un avantage exclusif : aucune autre structure sociétaire à l'IR ne permet ce montage.
La location meublée inscrit les revenus locatifs en BIC (bénéfices industriels et commerciaux), et non en revenus fonciers. L'amortissement du bien immobilier — murs, mobilier, travaux — devient une charge déductible via le régime par composants (taux effectifs de 2,5 % à 4 % selon les composants). Résultat concret : il est fréquent de réduire à zéro l'imposition sur les loyers perçus pendant de nombreuses années. Bonne nouvelle : malgré les débats du PLF 2026, l'amendement visant à plafonner l'amortissement à 2 % n'a pas été retenu dans le texte final. Le régime réel par composants reste intégralement applicable.
Attention cependant : la SARL de famille n'est pas compatible avec la location nue, activité qui relève du droit civil. Si votre objectif est la location de biens nus, la SCI reste la structure de référence. En revanche, pour la location meublée longue durée, la location étudiante meublée ou encore le LMNP classique, la SARL de famille reste imbattable. Pour la location saisonnière de type Airbnb, soyez vigilant : la loi Le Meur (loi n° 2024-1039, dite « anti-Airbnb ») a durci la fiscalité des meublés de tourisme non classés dès 2025 (plafond micro-BIC ramené à 15 000 € avec 30 % d'abattement), mais les locations meublées longue durée ne sont pas impactées.
Pour bénéficier du statut LMNP, les revenus tirés de la location meublée doivent être inférieurs ou égaux à 23 000 € par an et représenter moins de 50 % du revenu global du loueur (seuils inchangés en 2026). Au-delà, le statut LMP s'applique. Les déclarations se font au régime réel pour optimiser les amortissements.
⚠ Réforme 2025 applicable : depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien (sauf résidences de services étudiantes, seniors et EHPAD). Cette réforme favorise les stratégies de détention longue. Par ailleurs, la LFSS 2026 a porté les prélèvements sociaux sur les revenus du capital à 18,6 % (contre 17,2 % précédemment), suite à la hausse de 1,4 point de la CSG.
Fiscalité : l'option pour l'impôt sur le revenu
C'est sur le terrain fiscal que la SARL de famille se distingue le plus nettement. Conformément à l'article 239 bis AA du Code général des impôts, elle peut opter pour le régime de l'impôt sur le revenu sans limitation de durée — un privilège réservé aux seules SARL dont l'ensemble des associés appartient à la même famille.
Cette option de « transparence fiscale » signifie que la SARL elle-même n'est pas imposée sur ses bénéfices. Ce sont les associés, proportionnellement à leur quote-part dans le capital, qui reportent leur part de résultat dans leur déclaration d'impôt sur le revenu personnelle. Le taux d'imposition dépend donc du barème progressif de l'IR propre à chaque associé.
Si la tranche marginale d'imposition de l'un des associés est élevée, il peut être pertinent de comparer avec la flat tax (PFU). Un ingénieur patrimonial sera en mesure de réaliser cette simulation pour déterminer l'option la plus avantageuse.
Autre atout décisif : en cas de cession de parts sociales, les associés d'une SARL de famille à l'IR bénéficient du régime des plus-values des particuliers. L'exonération est progressive : totale d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention, et totale de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Un avantage considérable par rapport au régime de l'IS, où les plus-values relèvent du régime professionnel.
Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits en régime réel sont réintégrés dans la base imposable de la plus-value lors de la revente du bien (loi de finances 2025). Concrètement, si la SARL de famille a déduit 80 000 € d'amortissements sur 10 ans, cette somme vient majorer la plus-value taxable à la cession. Les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD) en sont exemptées. Cette réforme renforce l'intérêt d'une stratégie de détention longue (22 à 30 ans) pour bénéficier des exonérations progressives, qui compensent largement la réintégration.
Il faut également noter qu'à l'IR, les éventuelles pertes comptables de la SARL sont imputables sur les autres revenus du foyer fiscal des associés (dans les limites du droit commun). C'est un mécanisme particulièrement intéressant en phase de démarrage ou d'investissement massif.
Si la SARL de famille opte pour l'IS, ce choix est en principe définitif. Une renonciation n'est possible que dans des conditions strictes (notification avant la fin du mois précédant le 1er acompte d'IS du 5e exercice suivant l'option). Toute décision d'abandonner l'IR doit être mûrement réfléchie et accompagnée par un professionnel.
Régime social du gérant
Le statut social du gérant dépend de sa participation dans le capital. Il est important de noter que l'option pour l'IR n'a aucun effet sur le régime social applicable : c'est le pourcentage de détention qui détermine l'affiliation.
Le gérant majoritaire — détenant plus de 50 % des parts, y compris celles de son conjoint et de ses enfants mineurs non émancipés — relève du régime des travailleurs non salariés (TNS). Ses cotisations sociales sont plus modérées (environ 40 à 45 %), mais sa protection sociale est moins étendue, notamment en matière de retraite et de prévoyance.
Le gérant minoritaire, égalitaire ou non associé est affilié au régime général de la Sécurité sociale, en qualité d'assimilé salarié. Les cotisations sont plus élevées (65 à 75 %), mais la couverture sociale est plus complète. En l'absence de rémunération, aucune cotisation sociale n'est due.
En revanche, l'option IR modifie la base de calcul des cotisations pour le gérant majoritaire : à l'IR, c'est la quote-part de bénéfice qui sert d'assiette (les rémunérations n'étant pas déductibles de cette quote-part), tandis qu'à l'IS, ce sont les rémunérations effectivement perçues — ainsi que la fraction des dividendes excédant 10 % du capital social augmenté des comptes courants d'associés — qui constituent l'assiette.
Transmission et stratégie patrimoniale
La SARL de famille offre des possibilités remarquables pour organiser la transmission anticipée du patrimoine de manière simple et progressive, sans perturber l'exploitation des biens immobiliers ni le fonctionnement de la société.
La SARL de famille est un outil de transmission d'une souplesse remarquable : elle permet de transmettre progressivement un patrimoine immobilier à ses enfants tout en conservant la maîtrise opérationnelle de la société et les revenus qui en découlent.
Les principaux leviers de transmission sont les suivants :
Donation de parts en pleine propriété
Les parents peuvent donner des parts sociales à leurs enfants en utilisant les abattements légaux (100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les 15 ans). Les abattements en ligne directe permettent de transmettre des montants significatifs en franchise de droits.
Donation avec réserve d'usufruit (démembrement)
C'est le mécanisme le plus puissant. Le donateur conserve l'usufruit des parts — et donc les revenus et, si les statuts le prévoient, le pouvoir de vote —, tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété. L'assiette des droits de donation est alors réduite grâce à la décote liée au démembrement (barème de l'article 669 du CGI). Au décès de l'usufruitier, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires. Ce mécanisme peut également être combiné avec un démembrement de contrat de capitalisation pour renforcer la stratégie globale.
Éviter l'indivision successorale
En cas de décès d'un associé, ce sont les parts de la société — et non le bien immobilier lui-même — qui sont transmises aux héritiers. Cela permet d'éviter l'indivision successorale sur l'immeuble, source fréquente de blocages. Les héritiers déjà associés peuvent continuer l'exploitation locative sans interruption.
Mutualisation et capacité d'emprunt
Au-delà de la transmission, la SARL de famille permet de mutualiser les ressources de plusieurs membres de la famille : chacun contribue au financement de l'investissement, ce qui accroît la capacité d'emprunt globale et facilite l'accès au crédit immobilier. La responsabilité limitée protège le patrimoine personnel de chaque associé, même si en pratique les banques exigent souvent des cautions personnelles pour le prêt.
SARL de famille vs SCI : le comparatif complet
Le choix entre une SARL de famille et une SCI est l'une des questions les plus fréquentes en structuration patrimoniale. Voici un tableau synthétique pour éclairer votre décision.
En résumé : la SARL de famille s'impose comme la structure de référence pour la location meublée en famille, avec une fiscalité optimisée et une responsabilité limitée. La SCI reste incontournable pour la détention et la location de biens nus, ou la gestion patrimoniale purement civile. Le choix ne doit pas se fonder uniquement sur des considérations fiscales : les objectifs commerciaux, la gestion opérationnelle et la stratégie de transmission doivent être intégrés dans la réflexion. Consultez notre page dédiée aux investissements immobiliers pour approfondir.
Points de vigilance et conclusion
La SARL de famille est un véhicule patrimonial remarquable, mais quelques écueils doivent être anticipés pour en tirer le meilleur parti.
Un divorce entre deux associés conjoints peut faire disparaître le lien familial au sein de la société, entraînant la perte automatique du statut de SARL de famille : retour à l'IS, perte du régime LMNP, taxation des plus-values latentes. De même, le décès d'un associé peut modifier la composition de l'actionnariat si les héritiers ne remplissent pas les conditions de lien familial. La rédaction des statuts doit impérativement anticiper ces scénarios.
Les statuts de la SARL de famille sont la clé de voûte de la structure. Clause d'agrément, droits de préemption, répartition des pouvoirs en cas de démembrement, sort des parts en cas de dissolution du mariage ou de PACS… Chaque disposition doit être calibrée avec précision par un professionnel pour éviter les blocages et les requalifications. Il est vivement recommandé de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine ou un avocat spécialisé.
Il faut également garder à l'esprit que la cession de parts obéit à des règles spécifiques : un associé qui souhaite quitter la société doit impérativement céder ses parts — il ne peut pas simplement demander le remboursement de ses titres. En revanche, entre membres de la famille, les parts peuvent être librement cédées sans procédure d'agrément, sauf clause contraire dans les statuts.
Enfin, tant que les associés remplissent les critères de lien familial et que l'activité reste éligible, la SARL de famille conserve son régime fiscal dérogatoire. C'est cette stabilité de l'option IR, combinée à la protection offerte par la responsabilité limitée et aux mécanismes de transmission, qui en fait un outil patrimonial de premier plan — souvent plus adapté que la SCI pour les familles qui souhaitent investir activement dans l'immobilier meublé.
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