Bénéficiez d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 120 000 € sur 4 ans en restaurant un immeuble de caractère en centre-ville historique. Le Malraux allie patrimoine d'exception, réduction fiscale puissante et contribution à la préservation du patrimoine français.
Avec la fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, le Malraux s'impose comme l'une des dernières grandes niches fiscales immobilières. Hors plafonnement des niches fiscales, il offre jusqu'à 120 000 € de réduction d'impôt sur 4 ans aux contribuables fortement imposés souhaitant investir dans la rénovation du patrimoine architectural français.
- Réduction d'impôt de 22% ou 30% selon la zone, calculée sur les travaux de restauration
- Plafond de travaux : 400 000 € sur 4 ans, soit jusqu'à 120 000 € de réduction
- Hors plafonnement des niches fiscales : aucune limite de 10 000 €
- Engagement de location : 9 ans en nu, résidence principale du locataire
- Zones éligibles : sites patrimoniaux remarquables (SPR), quartiers anciens dégradés
- Travaux encadrés par l'Architecte des Bâtiments de France (ABF)
Les conditions d'éligibilité au dispositif Malraux
Les personnes concernées
Le dispositif Malraux s'adresse aux contribuables fortement imposés, se situant a minima dans une tranche marginale d'imposition de 30% et disposant d'une surface financière importante. Il s'agit de personnes physiques domiciliées fiscalement en France, ou d'associés de sociétés de personnes soumises à l'IR (SCI, SNC...), ou encore d'associés de SCPI Malraux.
Le produit de la location doit être imposé dans la catégorie des revenus fonciers, ce qui exclut la location meublée (BIC).
Contrairement au régime Monuments Historiques, le dispositif Malraux est incompatible avec le démembrement de propriété (sauf si consécutif au décès d'un conjoint soumis à imposition commune). En revanche, les personnes détenant un bien en indivision peuvent bénéficier de la réduction au prorata de leurs droits.
Les immeubles et zones éligibles
Il doit s'agir d'immeubles à usage d'habitation situés dans des secteurs protégés :
Site Patrimonial Remarquable (SPR)
Secteurs présentant un intérêt patrimonial exceptionnel, couverts par un plan de sauvegarde (PSMV) ou de valorisation (PVAP).
Quartier Ancien Dégradé (QAD)
Quartiers présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé. Liste fixée par décret.
Les programmes immobiliers Malraux sont généralement menés par des opérateurs spécialisés dans la restructuration de bâtiments anciens, puis vendus à la découpe par appartements.
Les travaux éligibles
Les travaux doivent être réalisés sous la supervision d'un Architecte des Bâtiments de France et conduire à la restauration complète de l'immeuble. La restauration doit être déclarée d'utilité publique (sauf si le bien est situé dans un SPR couvert par un PSMV ou PVAP approuvé).
Les conditions de location
- Location nue pendant 9 ans à titre de résidence principale du locataire
- Mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux
- Location effective et continue pendant toute la période d'engagement
- Interdiction de louer à un membre du foyer fiscal ou à un ascendant/descendant
Les taux de réduction d'impôt
Site patrimonial remarquable couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine, ou restauration déclarée d'utilité publique.
Site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur, ou quartier ancien dégradé avec travaux déclarés d'utilité publique.
Base de calcul : dépenses de restauration éligibles (charges foncières article 31 CGI, travaux imposés par l'ABF, honoraires d'architecte...). Les subventions (ANAH) et intérêts d'emprunt ne sont pas inclus dans la base.
Plafond : 400 000 € de travaux sur 4 ans (de la délivrance du permis au 31/12 de la 3ème année suivante).
Réduction maximale : 400 000 € × 30% = 120 000 € sur 4 ans.
Cas pratique : investissement Malraux en 2026
M. et Mme DURAND investissent 300 000 € dans un bien en quartier ancien dégradé (taux 30%). Travaux déclarés d'utilité publique. Livraison prévue fin 2028.
Économie d'impôt totale
La mise en œuvre de la réduction d'impôt
La réduction d'impôt s'applique à compter de l'année de réalisation des dépenses de restauration. Les loyers générés sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (micro-foncier si < 15 000 €/an, ou régime réel).
Les dépenses prises en compte pour la réduction Malraux ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Pas de double avantage fiscal ! En revanche, les intérêts d'emprunt (non éligibles au Malraux) restent déductibles des revenus fonciers.
Déficit foncier et report
- Déficit foncier : s'il subsiste un déficit (charges > loyers), celui-ci s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
- Report de la réduction : si la réduction d'impôt excède l'impôt dû, l'excédent est reportable sur les 3 années suivantes.
Contrairement à la plupart des dispositifs de défiscalisation (plafonnés à 10 000 € ou 18 000 €), le Malraux est totalement sorti du plafonnement global des niches fiscales. C'est l'un de ses atouts majeurs pour les contribuables fortement imposés.
Les SCPI Malraux : le dispositif accessible au plus grand nombre
Pour accéder au Malraux avec un budget plus modeste, il est possible d'acquérir des parts de SCPI Malraux (en pleine propriété uniquement).
Affectation obligatoire
65% min. pour travaux éligibles + 30% min. pour acquisition immeubles
Délai d'investissement
18 mois après clôture de la souscription
Conservation des parts
Durée de vie de la SCPI (~15-16 ans)
Avantage SCPI : le fait générateur de la réduction est la date de souscription (et non le paiement des travaux). La réduction est accordée au titre de l'année de souscription.
Malraux vs Monuments Historiques vs Denormandie
| Critère | Malraux | Monuments Historiques | Denormandie |
|---|---|---|---|
| Type d'avantage | Réduction d'impôt 22-30% | Déficit foncier illimité | Réduction d'impôt 12-21% |
| Plafond | 400 000 € travaux / 4 ans | Aucun plafond | 300 000 € / an |
| Réduction max | 120 000 € | Illimitée | 63 000 € (12 ans) |
| Plafonnement niches | ✓ Hors plafond | ✓ Hors plafond | ✗ Soumis (10 000 €) |
| Engagement location | 9 ans | Non obligatoire | 6, 9 ou 12 ans |
| Conservation bien | 9 ans | 15 ans | 6 à 12 ans |
| Démembrement | ✗ Incompatible | ✓ Compatible | ✗ Incompatible |
| Zones | SPR, QAD | Biens classés/inscrits | Villes "cœur de ville" |
| Profil investisseur | TMI 30%+ | TMI 41%+ / IFI | TMI 30%+ |
Conclusion : pourquoi investir en Malraux en 2026 ?
L'investissement Malraux est un moyen efficace de défiscalisation pour les contribuables fortement imposés. Plusieurs raisons majeures justifient son intérêt :
✅ Réduction d'impôt puissante : jusqu'à 120 000 € sur 4 ans, hors plafonnement des niches fiscales
✅ Patrimoine d'exception : biens parfaitement situés en centre-ville historique
✅ Charme de l'ancien + confort du neuf : restauration complète aux normes actuelles
✅ Démarche durable : la rénovation a une empreinte carbone bien inférieure à la construction
✅ Fierté patrimoniale : contribution à la sauvegarde du patrimoine architectural français
L'opportunité de recourir à un tel investissement, le choix du programme, la mise en œuvre de la réduction et le formalisme des déclarations fiscales requièrent l'accompagnement sur-mesure de votre ingénieur patrimonial.
Pour aller plus loin
Investissez dans le patrimoine français avec le Malraux
Nos experts sélectionnent les meilleurs programmes Malraux et vous accompagnent dans l'analyse fiscale, le choix du bien et le suivi de votre investissement.
Prendre rendez-vous
