Après le Pinel, vient le Denormandie ancien
Le Denormandie : investir dans l'ancien avec une réduction d'impôt jusqu'à 21%
Avec la fin du Pinel, le dispositif Denormandie s'impose comme LA solution de défiscalisation pour l'immobilier locatif. Découvrez comment réduire votre impôt en investissant dans l'ancien à rénover, jusqu'au 31 décembre 2027.
- Réduction d'impôt de 12%, 18% ou 21% selon la durée d'engagement (6, 9 ou 12 ans)
- Travaux obligatoires représentant au moins 25% du coût total de l'opération
- Plafond de 300 000 € par an et 5 500 €/m² de surface habitable
- Villes éligibles ciblées : centres-villes à revitaliser et zones ORT
- Cumulable avec le déficit foncier pour les travaux excédentaires
- Prolongé jusqu'au 31/12/2027 — seul dispositif neuf/ancien actif
Le dispositif Pinel a définitivement pris fin le 31 décembre 2024. Pour les investisseurs souhaitant bénéficier d'une réduction d'impôt en investissant dans l'immobilier locatif, le Denormandie devient le dispositif de référence. Il offre les mêmes taux de réduction que le Pinel historique, mais s'applique à l'immobilier ancien à rénover.
La loi de finances 2026 confirme la prolongation du Denormandie jusqu'au 31 décembre 2027. Ce dispositif reste le seul permettant une réduction d'impôt directe pour l'investissement locatif, avec des taux inchangés et un cumul possible avec le déficit foncier.
Les taux de réduction d'impôt
Le dispositif Denormandie offre une réduction d'impôt calculée sur le prix de revient total de l'opération (acquisition + frais + travaux), selon la durée d'engagement de location :
Contrairement au Pinel qui avait vu ses taux réduits en 2023-2024, le Denormandie conserve les taux pleins originaux de 12%, 18% et 21%. C'est un avantage majeur pour les investisseurs qui souhaitent maximiser leur réduction d'impôt.
Les conditions d'éligibilité
Personnes éligibles
Personnes physiques fiscalement domiciliées en France. L'investissement peut être réalisé en direct ou via une SCI non soumise à l'IS, ou via des parts de SCPI fiscales.
Biens éligibles
Logements anciens nécessitant des travaux d'amélioration, locaux transformés en logements, ou biens déjà rénovés par le vendeur. Le bien doit être situé dans une commune éligible.
Conditions de location
Location nue (non meublée) comme résidence principale du locataire. Engagement de 6, 9 ou 12 ans. Respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Délais à respecter
Travaux terminés au plus tard le 31 décembre de la 2ème année suivant l'acquisition. Location effective au plus tard 1 an après la fin des travaux.
Plafonds d'investissement
Base de réduction plafonnée à 300 000 € par an (2 opérations max) et 5 500 €/m² de surface habitable.
Localisation
Communes ciblées : centres-villes à revitaliser ou ayant signé une convention ORT (Opération de Revitalisation de Territoire).
Les travaux éligibles : condition des 25%
Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération (prix d'acquisition + frais + travaux). Ils doivent être réalisés par des entreprises et facturés (pas d'auto-construction).
Performance énergétique
Amélioration d'au moins 30% (20% en collectif). Travaux par un professionnel RGE.
2 types parmi 5
Murs, toitures, fenêtres, chaudière, production d'eau chaude.
Surface habitable
Création de surface habitable nouvelle (combles, annexes...).
Villes éligibles en Alsace
De nombreuses communes alsaciennes sont éligibles au dispositif Denormandie, offrant des opportunités d'investissement à proximité de Strasbourg :
⚠️ La liste des communes éligibles évolue régulièrement. Vérifiez l'éligibilité de votre projet avec nos conseillers.
Cas pratique : investissement à Brumath
Appartement T3 à rénover
Centre-ville de Brumath • Surface 65 m² • Engagement 12 ans
✅ Travaux = 80 000 € / 300 000 € = 26,7% → Condition des 25% respectée
Réduction d'impôt totale (12 ans à 21%)
Cumul avec le déficit foncier : double optimisation
Un des atouts majeurs du Denormandie est sa compatibilité avec le déficit foncier. Les travaux qui excèdent les 25% obligatoires peuvent être déduits de vos revenus fonciers, voire de votre revenu global (dans la limite de 10 700 €/an ou 21 400 € pour les rénovations énergétiques).
Sur un investissement de 300 000 € avec 100 000 € de travaux : les premiers 75 000 € (25% de 300k) servent de base à la réduction Denormandie. Les 25 000 € excédentaires peuvent générer un déficit foncier imputable sur votre revenu global. Double avantage fiscal !
Denormandie vs autres dispositifs
| Critère | Denormandie | Déficit foncier | LMNP |
|---|---|---|---|
| Type de bien | Ancien à rénover | Ancien avec travaux | Neuf ou ancien meublé |
| Avantage fiscal | Réduction d'impôt directe | Déduction du revenu | Amortissement + charges |
| Taux / Montant | 12% à 21% | Jusqu'à 21 400 €/an | Selon charges réelles |
| Location | Nue obligatoire | Nue obligatoire | Meublée obligatoire |
| Engagement | 6, 9 ou 12 ans | 3 ans minimum | Aucun |
| Cumul possible | ✓ Avec déficit foncier | ✓ Avec Denormandie | ✗ Non cumulable |
| Statut 2026 | ✓ Actif jusqu'à 2027 | ✓ Toujours actif | ✓ Actif (réforme en vue) |
Pour la location meublée, consultez notre article sur le LMNP. Pour les projets de restauration plus ambitieux, découvrez les dispositifs Malraux et Monuments Historiques.
Points d'attention
Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction Denormandie ne peuvent pas être déduites des revenus fonciers. Seuls les travaux excédentaires (au-delà des 25%) peuvent générer un déficit foncier. Par ailleurs, vous ne pouvez pas cumuler Denormandie et LMNP sur un même bien.
Conservez précieusement : acte d'acquisition, factures de travaux avec mentions RGE si applicable, attestation de performance énergétique (DPE avant/après), baux de location, justificatifs de ressources des locataires. L'administration peut les demander pendant toute la durée de l'engagement + 3 ans.
Conclusion
À l'heure où les dispositifs de défiscalisation immobilière se raréfient, le Denormandie s'impose comme LA solution de référence pour les investisseurs souhaitant réduire leur impôt tout en constituant un patrimoine immobilier. Avec des taux de réduction préservés (jusqu'à 21%), un cumul possible avec le déficit foncier, et une prolongation jusqu'à fin 2027, ce dispositif mérite toute votre attention.
L'investissement dans l'ancien à rénover présente également l'avantage de contribuer à la revitalisation des centres-villes et à l'amélioration du parc immobilier français. Un investissement qui fait sens sur le plan fiscal, patrimonial et sociétal.
Toutefois, comme pour tout investissement immobilier, il est indispensable de bien mesurer les avantages et les contraintes. La localisation du bien, la qualité des travaux, le respect des plafonds de loyers et la sélection des locataires sont autant de facteurs clés de réussite. Faites-vous accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine pour sécuriser votre projet.
Pour aller plus loin
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