Le dispositif Pinel et sa version renforcée Pinel Plus ont pris fin le 31 décembre 2024. Cette page fait le bilan de ce dispositif historique et présente les alternatives de défiscalisation immobilière disponibles en 2026.
Le dispositif Pinel (classique et Plus) n'est plus disponible pour les nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025. Il n'est donc plus possible de bénéficier des réductions d'impôt Pinel pour tout acte authentique signé après cette date.
Si vous avez investi en Pinel avant le 31/12/2024, vos engagements de location (6, 9 ou 12 ans) et vos réductions d'impôt restent valables. Consultez la section "Obligations des investisseurs existants" ci-dessous.
- Pinel terminé : plus aucun nouvel investissement possible depuis le 01/01/2025
- Investisseurs existants : engagements de location toujours en cours (6, 9 ou 12 ans)
- Alternatives actives : Denormandie, LMNP, déficit foncier, Malraux, Monuments Historiques
- Loc'Avantages : nouveau dispositif pour location à loyer modéré (réduction jusqu'à 65%)
- Contexte fiscal : PS à 18,6%, plafonnement des niches fiscales maintenu à 10 000 €
Rappel : qu'était le dispositif Pinel ?
Le dispositif Pinel, créé en 2014 par la ministre du Logement Sylvia Pinel, permettait aux investisseurs d'obtenir une réduction d'impôt sur le revenu en contrepartie de l'acquisition d'un logement neuf destiné à la location. Il a succédé au dispositif Duflot et a connu plusieurs évolutions avant sa disparition.
Les taux historiques du Pinel (2014-2024)
Les taux ci-dessous ne sont plus applicables aux nouveaux investissements :
Le Pinel Plus, introduit en 2023, permettait de conserver les taux pleins (12%, 18%, 21%) en contrepartie de critères renforcés : surfaces minimales, double orientation, espaces extérieurs obligatoires, et performance énergétique RE2020. Cette version a également pris fin le 31 décembre 2024.
Investisseurs Pinel : vos obligations jusqu'à la fin de l'engagement
Si vous avez investi en Pinel avant le 31/12/2024, vous devez respecter vos engagements pour conserver le bénéfice de la réduction d'impôt :
- Location continue : le logement doit rester loué pendant toute la durée de l'engagement (6, 9 ou 12 ans)
- Résidence principale : le locataire doit occuper le bien à titre de résidence principale
- Plafonds de loyers : respecter les plafonds de loyers selon la zone géographique (révisés chaque année)
- Plafonds de ressources : les revenus du locataire ne doivent pas dépasser les seuils réglementaires
- Déclaration fiscale : continuer à déclarer l'investissement et les revenus fonciers chaque année
- Conservation du bien : ne pas vendre avant la fin de l'engagement sous peine de reprise de l'avantage fiscal
Prorogation : si vous avez pris un engagement initial de 6 ou 9 ans, vous pouvez encore le proroger (jusqu'à 12 ans maximum) pour bénéficier de réductions supplémentaires.
Les alternatives au Pinel en 2026
La fin du Pinel ne signifie pas la fin de la défiscalisation immobilière. Plusieurs dispositifs restent actifs et peuvent répondre à vos objectifs patrimoniaux :
Denormandie
✅ Actif jusqu'au 31/12/2027Rénovation de logements anciens dans les villes "Action Cœur de Ville". Mêmes taux que le Pinel historique (12%, 18%, 21%) mais dans l'ancien avec travaux.
LMNP
✅ Toujours actifLocation meublée non professionnelle avec amortissement du bien. Revenus faiblement fiscalisés grâce au régime réel. Attention aux réformes 2025.
Déficit foncier
✅ PermanentDéduction des travaux de rénovation sur le revenu global (plafond 10 700 €/an). Hors plafonnement des niches fiscales. Idéal pour l'ancien à rénover.
Malraux
✅ PermanentRéduction de 22% ou 30% sur les travaux de restauration en secteur sauvegardé. Hors plafonnement des niches fiscales. Patrimoine d'exception.
Monuments Historiques
✅ PermanentDéficit foncier sans plafond imputable sur le revenu global. Hors niches fiscales. Exonération des droits de succession sous conditions.
Loc'Avantages
✅ ActifRéduction d'impôt de 15% à 65% pour location à loyer modéré via une convention ANAH. Applicable dans le neuf comme dans l'ancien.
Comparatif des dispositifs de défiscalisation 2026
| Dispositif | Avantage fiscal | Plafond niches | Type de bien | Statut 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Pinel / Pinel+ | 12% à 21% | Soumis (10 000 €) | Neuf zones tendues | ✗ Terminé |
| Denormandie | 12% à 21% | Soumis (10 000 €) | Ancien + travaux | ✓ Actif → 2027 |
| Déficit foncier | TMI (jusqu'à 45%) | ✓ Hors plafond | Ancien + travaux | ✓ Permanent |
| Malraux | 22% à 30% | ✓ Hors plafond | Secteurs sauvegardés | ✓ Permanent |
| Monuments Historiques | Illimité | ✓ Hors plafond | Biens classés/inscrits | ✓ Permanent |
| LMNP | Amortissement | N/A (régime BIC) | Meublé neuf/ancien | ✓ Actif (réformes 2025) |
| Loc'Avantages | 15% à 65% | Soumis (10 000 €) | Neuf ou ancien | ✓ Actif |
Avec la fin du Pinel, privilégiez les dispositifs hors plafonnement des niches fiscales (déficit foncier, Malraux, Monuments Historiques) pour une défiscalisation optimale. Le Denormandie reste une excellente option pour reproduire le mécanisme Pinel dans l'ancien rénové. Pour une approche patrimoniale globale, le LMNP permet de générer des revenus faiblement fiscalisés sur le long terme.
TMI 30% : Denormandie, Loc'Avantages, LMNP
TMI 41% : Déficit foncier, Malraux, LMNP
TMI 45% / IFI : Monuments Historiques, Malraux
Revenus complémentaires : LMNP, SCPI
Pour aller plus loin
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