Le crowdfunding en France : un levier financier innovant pour les projets prometteurs
Le crowdfunding (financement participatif) permet à des particuliers d'investir directement dans des projets immobiliers ou d'entreprise. Rendements attractifs mais risques réels : comprendre avant d'investir est essentiel.
Le crowdfunding immobilier traverse une période de tensions depuis 2023-2024. La hausse des taux d'intérêt et le ralentissement du marché immobilier ont entraîné des retards de remboursement et une hausse des défauts sur certaines plateformes. Le taux de défaut moyen est passé de ~2% en 2022 à 5-8% en 2024-2025 selon les plateformes. Une sélection rigoureuse des projets et des plateformes est plus que jamais indispensable.
- Crowdfunding = financement par la foule via des plateformes en ligne
- Rendement : 8 à 12% brut/an selon les projets et le risque
- Durée : 12 à 36 mois, capital bloqué jusqu'à l'échéance
- Fiscalité : PFU 30% (flat tax) ou barème progressif sur option
- Risque : perte en capital possible (défaut, retard, faillite)
- Position : outil de diversification, pas axe principal du patrimoine
Qu'est-ce que le crowdfunding ?
Le crowdfunding (ou financement participatif) est un mode de financement qui permet à des porteurs de projets de lever des fonds auprès d'un grand nombre de particuliers, généralement via des plateformes en ligne. Plutôt que de solliciter un seul financeur (banque, investisseur institutionnel), le projet est financé par "la foule" (crowd en anglais).
Les plateformes de crowdfunding jouent un rôle d'intermédiaire : elles sélectionnent les projets, réalisent un audit préalable, et mettent en relation porteurs de projets et investisseurs. Depuis 2021, les plateformes doivent obtenir le statut de PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif), un agrément européen qui renforce la protection des investisseurs.
Les 4 types de crowdfunding
Don
Contribution sans contrepartie financière. Projets caritatifs, culturels, associatifs.
Prévente (reward)
Financement contre un produit ou service en avant-première (ex: Kickstarter).
Prêt (crowdlending)
Prêt à une entreprise ou un projet. Remboursement avec intérêts sur 12-36 mois.
Equity (actions)
Achat de parts/actions d'une entreprise. Gain potentiel à la revente ou dividendes.
Focus : le crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier est la forme la plus populaire en France. Il consiste à financer des opérations de promotion immobilière (construction, réhabilitation) via un prêt obligataire aux promoteurs.
Le promoteur a besoin de fonds propres pour obtenir un financement bancaire. Il fait appel aux plateformes de crowdfunding pour lever cette partie (généralement 10 à 20% du projet). Les investisseurs prêtent leur argent pour une durée définie et perçoivent des intérêts (appelés "coupons") jusqu'au remboursement du capital.
Exemple concret d'un investissement
Cas pratique : projet de promotion à Lyon
Déroulement
J+0 : Investissement de 5 000 € via la plateforme
Mois 12 : Versement du 1er coupon de 500 € (intérêts année 1)
Mois 24 : Remboursement du capital (5 000 €) + 2e coupon (500 €)
Total brut : 6 000 € → Gain brut : 1 000 €
Après PFU 30% : Gain net = 700 €
Les risques à connaître
❌ Risque de défaut
Le promoteur peut faire faillite ou ne pas rembourser. Taux de défaut moyen : 5-8% en 2024. Perte partielle ou totale du capital possible.
⏳ Risque de retard
Les projets immobiliers prennent souvent du retard (permis, chantier, commercialisation). Le remboursement peut être décalé de 6 à 24 mois.
Illiquidité
Le capital est bloqué jusqu'à l'échéance. Aucune possibilité de revente anticipée sur la plupart des plateformes.
Risque de marché
Un retournement du marché immobilier peut compromettre la vente des biens et donc le remboursement des investisseurs.
Le crowdfunding est un placement risqué. Il ne doit représenter qu'une fraction limitée de votre patrimoine (5-10% maximum recommandé). Diversifiez sur plusieurs projets et plateformes pour répartir le risque.
Exemples de plateformes
Homunity
Crowdfunding immobilier
Anaxago
Immobilier & startups
ClubFunding
Crowdfunding immobilier
Fundimmo
Crowdfunding immobilier
Wiseed
Immobilier, startups, ENR
Raizers
Crowdfunding immobilier
Depuis 2021, les plateformes doivent être agréées PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif) par l'AMF. Cet agrément européen garantit un niveau minimum de protection et de transparence. Consultez le registre de l'AMF avant d'investir.
Fiscalité des intérêts
PFU (Flat Tax)
Prélèvement forfaitaire unique : 12,8% d'impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux. Option par défaut, simple et souvent optimale.
Certains investissements en equity (actions de PME) via crowdfunding ouvrent droit à la réduction d'impôt IR-PME de 25% du montant investi. Attention : conditions strictes et risque de perte en capital. Consultez notre article sur l'IR-PME.
Avant d'investir : la checklist
✅ 6 points à vérifier
Agrément PSFP : vérifiez que la plateforme est agréée par l'AMF.
Track record : analysez l'historique de la plateforme (taux de défaut, retards).
Qualité du projet : lisez la fiche projet, les garanties, le promoteur.
Diversification : répartissez sur plusieurs projets et plateformes.
Horizon : n'investissez que des fonds dont vous n'avez pas besoin à court terme.
Proportion : limitez le crowdfunding à 5-10% de votre patrimoine global.
Place dans votre stratégie patrimoniale
Le crowdfunding est un outil de diversification, pas un axe principal de construction patrimoniale. Il vient en complément d'une allocation équilibrée comprenant :
- Assurance-vie (fonds euros + UC)
- Immobilier locatif ou SCPI
- PEA et compte-titres (actions, ETF)
- PER pour la retraite
Un conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider à déterminer la place du crowdfunding dans votre allocation d'actifs globale.
Pour aller plus loin
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Le crowdfunding peut être un complément intéressant à votre patrimoine, à condition d'être bien intégré dans une allocation globale. Nos conseillers vous accompagnent.
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